租金引入「可加可減」機制 尖東DFS續租低見207萬 較舊租劈七成

文章日期:2020年11月9日 09:52

新冠病毒疫情持續,舖市大受影響,特別是主打內地客生意的地區,其中尖東最大及最貴租、由大型免稅店DFS(Duty Free Shoppers)向華懋租用的約5.7萬方呎華懋廣場巨舖早前續租,雙方罕有加入「可加可減」機制,在中港兩地取消旅遊限制前,租客最多可獲減租七成,惟實際租金調整幅度,則據該月人流與2018年舖市高峰期比較下作計算。有業界指,以人流作租金調整基準,是非常罕見的做法,又指在疫情下,相信未來將有更多「千奇百怪」的租務合約出現。

明報記者 林尚民 歐陽慧恩 甘潔瑩

華懋執行董事兼行政總裁蔡宏興就有關租約回應本報指,集團與尖東DFS屬商業合同,不便就此回應。上述巨舖位於尖東麼地道華懋廣場,DFS早於2007年租用部分樓面,及後陸續增加租用面積,至2013年華懋戲院結業後,2014年DFS更一直擴充。土地註冊處顯示,該舖對上一份租約於2017年簽訂,當時月租高達690.7萬元。

樓面5.7萬方呎 高峰月租逾690萬

資料亦顯示,雙方今年8月續租,雖然整體舖位市場租金有所調整,但DFS與華懋簽訂的新租約,卻未有直接劈租,而是加入「可加可減」的機制,並按月計算,租客需在每月提交人流報告,若在內地暫停旅遊企業經營活動期間,該月人流比2018年同期減少九成以上,可減租七成,即月租約207.2萬元,以面積約5.7萬方呎計,呎租僅約36元水平;而在人流對比2018年減少20%至89.99%之間,租金亦會有不同減幅(見圖)。

不過,有關調整並不一定只是減租,若該月人流比2018年同期減少19.99%或以下,或增加最多9.99%,月租將維持690.7萬元水平,人流增加10%至19.99%,月租更會增加一成至759.8萬元;人流上升20%或以上,月租則增加20%至828.8萬元,屆時呎租將上調至145元水平。另據文件顯示,該舖2018年每月人流,最少為2月59,836人,而最多則是12月178,165人。

業界稱可加可減增租約彈性

事實上,該舖前身為華懋廣場內的華懋戲院,為香港罕有24小時營業戲院,當年通宵達旦仍有不少人流,即使華懋戲院結業,DFS仍吸引大批內地團客光顧,疫情前門外不時堆滿旅遊車及遊人,但在疫情下DFS門裡門外都已變得人流疏落。

專家:「千奇百怪」租約續現

利嘉閣商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明指出,在疫情下,舖位市場出現很多「千奇百怪」租務合約,而今次華懋與DFS簽定以人流作租金調整幅度的基準,更是非常罕見。他認為,疫情下遊客大減,若在傳統零售消費區,特別是如今次DFS續租的同類巨舖,由於租客退租後,基本上短期內都難以租出,故這類物業可說由租客主導。鄭又認為,如新租約的租金減幅「寫得太死」,將來「唔知邊個數」,但如果以人流作調整租金的參考數,對雙方都有好處。

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