【陸振球專欄】黃建業: 小心樓巿「灰犀牛」

文章日期:2019年3月29日 13:21

巿反彈,代理普遍唱好,那作為香港兩大代理行之一的美聯(0012),其老闆黃建業又如何看後巿?黃建業昨日在公司公布業績時表示,貿易戰的影響自去年擴散,觸發市場對中國經濟前景憂慮,氣氛由年初的樂觀變為下半年的悲觀,利淡因素烏雲蔽日,遮蓋利好因素,樓市受到影響,市況上下半年出現「兩極化」發展當中的分水嶺正是貿易戰。

黃建業說,樓價更於去年8月見頂回調,惟悲觀情緒「來得快去得快」,自2019年伊始,樓價已開始隨着貿易戰緩和及預期息口升幅放緩,而初步走出谷底,最新3月13日至3月19日美聯樓價指數報163.48點,較今年最低位累升約3.3%,已較去年底微升約1.53%。雖然最新指數與去年高位176.54點相比,仍錄約7.4%跌幅,但已在一定程度反映市場情況的轉變。

黃建業指出,一直支持樓市的基本因素再次凸顯,宏觀經濟因素亦出現改善,利好因素逐一浮現,因而當貿易戰稍有緩和,樓市立即乍現回暖跡象。而2019年樓市更出現多項新發展,有機會成為未來樓市重拾正軌的推動力。 首先是政府改變公私營建屋比例,未來10年私營房屋目標減少2成半,土地供應不足,即使調高公營比例,對增加公營房屋供應的幫助仍有限。政府調整公私營房屋比例,實為「左手交右手」,對公營房屋供應只是杯水車薪,容易做成兩頭不到岸的情況,即公私樓供應同樣不足。此外,本年度賣地計劃潛在土地供應可供興建約25,500伙,但新一年度僅15,500伙,按年大減4成,與過去8年平均29,400伙比較,更是大減近5成。預期發展商在吸納土地儲備相對困難的情況下,將靈活調整推盤步伐。面對土地不足,雖然政府已提出填海及動用部份高爾夫球場興建房屋,但關於房屋供應的細節仍未落實,遠水難救近火。與此同時,農地轉換及補地價進展緩慢,皆造成市民對未來房屋供應下跌的預期。

黃指息口亦是樓市走向的另一指標。加息步伐較預期緩慢,市場普遍認為,美國今年加息機會不大,香港早前更只曾象徵式加息一次,本地加息週期未開始已結束。土地及私營房屋供應回落,低息環境持續,是今年首季樓價回升的主要原因。

黃建業強調,貿易戰的心理影響已逐漸被市場消化,但後遺症開始出現,相信短期本港經濟仍會受到影響,股市波動頻仍。現時樓市已初步走出谷底,後市卻是「像霧又像花」,能否延續旺勢,主要視乎環球宏觀經濟情況,須慎防「灰犀牛」亂市,特別是環球經濟前景,已變成拖累樓市及香港經濟的最大「絆腳石」,如環球經濟,特別是中美兩國的下滑幅度遠低於預期,港樓將「再現朝陽」,樓價於今年底方有力超越去年高位,登上歷史新高。

陸振球

明報投資及地產版主編

[陸振球專欄]黃建業: 小心樓巿「灰犀牛」

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