【樓價大跌?】Dr. Ng:內地班資回朝 港樓最多跌七成

文章日期:2019年1月10日 11:28

《8014金融大爆破》作者、去年2月已預測股市及樓市面臨「清算日」的資深投資者Dr. Ng,本周再次接受專訪。他認為中美貿易戰將持續多年,衝擊內地及本港經濟,本港就業情况因此惡化,打擊港人的買樓能力及意欲,加上估計大量北水將班資回朝,撤離香港,沽貨套現將加劇樓市跌勢,故他預測本港住宅樓價最多可以下跌60%至70%;而他個人目前亦沒有持有任何本港物業,「我的實際行動證明自己真的看淡樓市」。

記者在《Money Money》137期(去年2月26日出版)封面故事首次訪問Dr. Ng,當時美國10年期債券孳息率逼近3厘,而Dr. Ng指出,由聯儲局2009年量寬(QE)買債向市場泵水造成的金融及經濟亂象已經接近「清算日」,美息將會急升,勢對股巿、樓巿等造成衝擊,建議持盈保泰,盡量持有現金,而他本人則已買入受惠息口上升的浮息債。

該訪問見報後,美國10年債息曾在去年10月升至約3.25厘後始回落,昨日報約2.7厘,而恒指在去年1月底率先見頂後,港樓及美股於下半年亦開始回落,可見Dr. Ng當時測市準確。Dr. Ng的著作《8014金融大爆破》,8014乃是將近代4個金融危機的年份數字加在一起,即1997+2000+2007+2010=8014,意為即將或已開始的金融危機,殺傷力等同上述4次危機的總和或更甚,而8014的諧音亦猶如「發完實死」。

言行一致 個人沒持有港樓

Dr. Ng去年10月23日以「樓價最恐怖會跌七成」為題在傳媒發表文章,列出美國聯儲局持續加息及中國被全世界圍堵等八大不利因素,料本港住宅樓價最多可以下跌60%至70%,堪稱全城最看淡港樓的分析,該文章在網上亦惹起廣泛討論。

正修讀特許金融分析師第三級考試(CFA Level 3)的Dr. Ng,本周一在銅鑼灣禮頓山豪宅會所再接受專訪時表示,他近月發表看淡樓市的觀點,是經過細心分析的由衷之言,而目前他亦沒有持有任何本港物業,可見公開言論與個人投資部署屬一致。Dr. Ng又透露,去年下半年他已沽清浮息債,現時揸重現金及黃金,更向記者出示資料,顯示目前在私人銀行敘做1年期美元定期,息率高達3.48厘,利息收入料足夠繳付豪宅租金有餘。

美國去年7月起先後向500億美元及2000億美元中國產品分別徵收25%及10%關稅,以貿易戰作把柄收拾中國,Dr. Ng透露,他今次預測樓價大跌,主要基於中美對峙將戳破內地經濟泡沫的假設。「自從中美兩國開打貿易戰後,對內地經濟帶來重大不利影響,近日公布的內地經濟數據,包括經理人採購指數(PMI)、工業生產利潤及零售銷售均並不理想,尤其是高端消費下滑嚴重,而我相信這只是經濟轉壞的開始,因為大家也知道貿易戰並非未來一兩年便會打完,不論徵收10%或25%關稅也好,對內地毛利率偏低的製造業也帶來很大打擊,若民企及外資工廠老闆因此決定將廠房搬離中國,在供應鏈環環相扣的情况下,搬廠會帶來連鎖效應,隨着廠房一家又一家逐步撤離,很多工人也會失去工作。

「過去10年中國經濟增長是由樓市興旺製造出來的,過程中政府在農村向農民收購大量土地後再轉售予發展商興建住宅,這樣做美其名是『城鎮化』,卻為日後社會問題埋下伏線,因為當目前在城市工作的農民工日後被工廠裁退後,他們回到農村可能已無地可耕,如何謀生也是問題。另外,近年內地一二線城市樓價之高,不少家庭是集合多名家庭成員的財力聯名才可勉強買樓,假如隨着內地經濟轉差及樓價下跌,其中一名家人又失業難以供樓,便可能出現斷供及負資產的情况,影響銀行資產質素,一環扣一環,拖累經濟進一步下滑。」

盜竊知識產權若屬實 不利華科技發展

有分析認為,中國經濟近年已轉型至由科技創新引領增長,減少對出口的依賴,故可緩衝中美貿易戰的衝擊,但Dr. Ng指出,根據美國政府的說法, 中國歷年來以不同方式盜竊美國及其盟友的知識產權,是中國科技高速發展的最重要原因,他認為若美國的指控屬實並且日後阻止中國再這樣做的話,對中國科技發展將帶來重大不利影響,「盜竊是最容易的,因為這樣做不需要自己花長時間研發也可以取得科技成果,而有些人相信,如果日後不可以再盜竊,中國科技很難再高速發展」。

美國副貿易代表格里什(Jeffrey Gerrish)本周率團訪華,與中國副總理劉鶴為首的代表團會面,磋商中美貿易戰的可能停火安排。Dr. Ng分析,雖然中美兩國可望達成某些協議,例如中國向美國增加採購大豆等農產品,但他認為,美國最顧慮的三大問題,一是中國盜竊美國知識產權,二是中國強迫美國在華企業技術轉移,三是要求中國跟着美國的意願改革世界貿易組織達至公平貿易,即使是次兩國能夠就此達成協議,美國也需要一段時間觀望中國是否落實協議,「所謂『你有張良計、我有過牆梯』,即使文字可以寫到天花龍鳳,但亦一定有漏洞」。Dr. Ng相信,美國現已向中國徵收關稅規模會維持,藉此「鍊住中國條頸」,再觀察上述三大問題有否改善,故內地經濟增長難免持續放緩。

內地空殼公司撤港 甲廈住宅租金受壓

近年本港及內地經濟聯繫愈來愈緊密,內地資金對本港樓市的影響力亦愈來愈大,既然Dr. Ng認為中國經濟將受貿易戰重擊,故他預測本港經濟及樓市亦會被拖累大跌,「本港的進出口很大程度來自中美貿易互動,若日後中國對美國出口大減,對本港貿易及物流公司均有很大不利影響,這樣的話,香港經濟便會開始下滑,失業率亦開始上升。另外,過去一段時間很多內地企業來港開設空殼公司,因此將很多資金調來本港,聘用大量內地員工,並且租用不少甲級寫字樓,但這類公司普遍沒有實質業務,隨着內地經濟出現問題,我知道有些內地公司已在收縮業務,例如本來租用寫字樓由3層變1層,並且將部分員工調返內地,令本港寫字樓及住宅的需求均減少,結果是空置率上升,租金及估值掉頭下跌」。

Dr. Ng又說,過去不少內地富豪買入本港豪宅,推動樓價升浪,「香港樓其實是內地人炒起而已」,惟隨着目前內地經濟下滑,他相信內地人若有需要班資回朝,可能出售港樓套現,北水沽貨亦會增加港樓下跌壓力。

明報記者:葉創成

其他報道:

【集體回憶】荔園茶餐廳不足兩年結業 變陣租D2 Place開中菜館

【加緊擴張】集團式茶餐廳 近年積極擴張

按揭計算機
樓價
按揭成數
按揭利率
還款年期
購置該物業閣下須準備
首期
銀行貸款額
代理佣金
厘印費(SD)
所需現金總額
每月供款