【局勢動盪】標普:到明年底樓價累跌最多兩成 地產商可緩衝風險

文章日期:2019年10月9日 16:24

標準普爾環球發表報告指,在香港的動盪局面下,預期住宅樓價到明年底時會較高峰期下跌10%至20%,若旗下物業組合顳高比重面向旅遊、零售及酒店亦會最受影響,根據其所作的敏感度分析,較佳評級位置的地產公司能夠承受樓價及租金下跌超過40%的壓力,但是提供緩衝基礎較簿弱的地產公司,則會在樓價及租金下跌逾20%,連帶評級亦會受影響。

標普環球稱,香港持續動盪無可置疑對樓價及租金構成壓力,並且削弱消費情緒,及推倒多年來樓價及租值的上升之勢,酒店所受打擊更大,緊接零售業也受波及。不過,香港地產商及收租地主,有龐大的財務基礎,可以緩衝所受衝擊,大部份收租公司可在目前的評級下,可承受租金按年下跌10%至30%夠跌幅,在樓價方面,發展商有空間承受樓價下跌20%至40%所帶來的壓力。一般而言,這已經計及因為酒店的低入住率引發收入大跌50%的因素,目前酒店業務只佔經其評級的地產商之業務少於10%比重。

其估計,香港樓價在今年會從6月份的高峰期,在全年下跌5%至10%,與上半年樓市較平穩相抵下,意味今年全年樓價會相比2018年全年持平或下跌5%,並預計在經濟下滑及買家信心減弱時,2020年樓價會下跌5%至10%。

其估計零售租金會在明年微跌,若市況未穩,則可能會再跌,並且由於業主多收固定租金為主,而非依賴營業額計租,因此減租過程預期會緩慢。其跟進的地產商約有20%至93%業務涉及寫字樓及零售租務,承受租金下調的風險可予管理,主要影響租約到期待續租物業,受示威影響而面對租金下調的租約只屬少部份。個別業主如太古地產(1972)更已經向個別經甄選租戶提供租金資助,相信只屬短期性質。

其預期,寫字樓租務更不會受到示威活動直接影響,可見中環租務持平,東九龍租務持平或輕微受壓。在其眾多經敏感測試的業主中,恒基地產(0012)及新鴻基地產(0016)旗下國際金融中心,因擁有較大比重酒店,承受壓力最低,可承受租值下跌的緩衝空間只有10%。置地承受的風險可控,領展(0823)的組合分斯並偏向民生,希慎(0014)的物業雖然鄰近示威區,但是其低負債及物業組合分散,則提供堅穩的緩衝空間。在發展商中,新鴻基地產(0016)則比同業較少緩衝空間,反之長實(1113)則有分散的非地產組合,對香港不穩的情況的敏感度較低。

記者:陳偉燊

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