【樓市預測】大行普遍認為本港樓價今年見底

文章日期:2019年2月6日 18:00

【明報專訊】香港樓市自去年下半年起回軟,官方樓價指數連跌5個月,多家大行的研究報告指出,因應香港發展商現時售樓的貨源成本仍低,因此訂價上可以保持彈性,最近從啟德投地的反應看,更反映發展商對中期後市保持信心。況且銀行仍坐擁大量閒置存款,遠比香港樓市每年銷售額為多,銀行都樂意借出按揭貸款,買家入市較容易,個別大行如中信里昂估計這有助推動樓市回升。

匯豐證券的研究報告指,新鴻基地產(0016)較早前以112.6億元,或每平方呎樓面地價17360元投得啟德的海濱地皮,約為市場預期的中位數,亦比過去同區附近的兩幅土地成交價高出12至28%。這反映發展商儘管面對樓市放緩,仍然對香港住宅中期發展保持信心,印證該行對近期樓市整固為周期性調整的看法,而非結構性下跌。該行更預期,一旦新地於2022年推出啟德海濱地皮預售,毛利率會達到21%。該行認為,以發展商較強的基本因素,加上估計美國將於今年9月份結束加息周期,樓市成交量自下半年有望回升,甚至政府會在經濟放緩時推出紓緩措施,及估計恒生指數回升至3萬點,預計香港樓市的周期,在不久將來會轉好。

中信里昂則指出,香港樓市周末睇樓量在過去四周上升40%,加上交易量回復正常水平,住宅成交價又高過銀行估值,二手成交亦回復至兩年平均數。在這個情況下,估計香港樓市調整未必持久,買家會要繼續「捱貴樓」,並預期樓價會於今年見底,並會由低位反彈15%,到今年底樓價會升至較高峰期跌2%的水平。同時因為香港的總存款為香港每年住宅銷售額的59倍,有助支持買家很快作出入市決定。正因為買家繼續難以支持樓價,因此該行相信,地產股長遠生意的可持續性仍成疑,該行寧願選擇中型發展商如息率較高及對樓市較敏感的嘉里建設(0683)

野村表示,2019年度雖然6大發展商會推出樓盤銷售,亦見來自內地發展商及香港的中型發展商加入市場推盤,推盤數目約100個,約有5萬個住宅單位可供銷售,估計年內推出單位數目約3.2萬個,然而以其所見,發展商推售的樓盤貨源,多數來自2013至2015年於較低位時購入的地皮,因此該行相信,這給予發展商空間較具彈性地減價,並且與其他同業競爭。雖然內地發展商推盤,需要考慮盤活資產及寧願要現金流,該行仍然估計香港發展商的售樓毛利率可達25至30%。由於香港銀行同業拆息(HIBOR)會向上,該行預期香港的按揭有效息率會在年內上升0.25厘,最終達到3.4厘水平。

儘管市場仍然有人預期香港樓市在今年受壓,摩根士丹利卻估計,樓價會於今年首季見底,全年樓價升幅最終達到2%,更相信香港的最優惠利率不會跟隨美國聯邦基金利率的上升步伐而調整,按揭利率最終只升至3厘或以下水平。該行認為,政府提高公營房屋的比例,由原來的60%提高至70%,這變相減少私營房屋供應,加上放寬移民政策,估計香港的樓市供求失衡情況會持續下去。

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