【專家觀點】張兆聰:新地奪啟德地價做指標 利福超值

文章日期:2019年1月24日 08:18

恒指昨日升2點,收報27,008點,成交金額778億元。美股下挫但亞洲股市未受影響,港股好淡雙方在27,000點爭持,甫開市上衝下洗,午後則轉趨牛皮。有趣的是,重磅股普遍偏軟,騰訊(0700)、友邦(1299)及匯控(0005)都微跌,支撐大市的是中資電訊股、基建、內銀股、領展(0823)等防守板塊。新地(0016)昨日拿下啟德臨海地皮,令筆者想起早年以低價投得啟德商業地皮的利福(1212)

昨日是中資電訊及5G概念的天下,中移動(0941)、聯通(0762)及中電信(0728)升幅介乎1.2%至5%;鐵塔(0788)創新高升5%,京信(2342)升8.6%;中通信(0552)升7.8%。房託股表現強勢,領展及九倉置業(1997)均升逾1%,長和(0001)、長實地產(1113)、中電(0002)亦向好。連日下挫的醫藥股反彈,但急升過後的舜宇(2382)又回落,大市和個股仍以炒上落為主。

啟德地發展商獲利豐 推動股價

新地以112.6億奪啟德首幅臨海地,每呎樓面地價17,350元,符合市場預期。新地近期利好消息頻傳,土瓜灣新盤Downtown 38熱賣,十四鄉又成功補地價令可建單位數目倍增至9500伙,現在又拿下啟德臨海地王,其土儲之豐厚,開始有全港獨大之勢。現在看來,新盤開售都獲大量買家搶購,基本上已測出市場支持位,部分新界區、劏房盤出現劈價,但港島及九龍市區盤調整幅度有限,整體樓市調整可能已七七八八。以當前樓價水平,一眾發展商的土儲依然利潤豐厚,也難怪股價節節上升。

說開啟德,新地成為了區內大地主,啟德站上蓋項目、臨海項目都已收歸旗下。要數獲利豐厚,則當然以早年以超低價入場的中國海外(0688)和嘉華(0173)。不過,其實利福也是贏家之一。集團早於2016年11月,僅以貼近市場預期下限的73.88億元拿下啟德地皮, 每方呎樓面地價僅約6733元。6個月後,南豐以逾246億元獨資投得1F區2號商業地,每呎樓面地價已急升至12,000元。單是地皮的升值,已相當於現時利福市值的一半。

雙子塔項目落成 將拉高利福盈利

當然,該雙子塔項目會長期持有,用作發展崇光百貨,以及作寫字樓自用和出租,升值也只是帳面數字。不過,就算只以當前的項目,利福市盈率也僅9倍左右,以崇光的品牌和項目的位置而言,這個估值並不合理。當然,市場可以擔心本港零售市道放緩,以及啟德項目融資會帶財政壓力。消費市道確實轉差,內地旅客消費力也減弱,但假設如2015、2016年般欠佳,以當年每股盈利也達到0.88元和0.95元計算,現價11.56元相當於約13倍左右的市盈率,估值依然相當廉宜。考慮到零售市道始終會復蘇,屆時便會估值盈利齊升,數年後啟德項目落成(面積接近銅鑼灣崇光百貨),假設能拉高盈利50%,屆時市盈率會降至低單位數字。

張兆聰 

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