【財技了得】恒大自我加租3倍 谷灣仔物業估值 成功融資120億

文章日期:2019年1月2日 12:31

中國恒大(3333)近年資本操作「出神入化」,根據恒大去年11月抵押旗下灣仔恒大中心(前稱美國萬通大廈)取得120億元貸融資的推介文件,顯示物業估值最高達225億元,較2015年向華置(0127)購入時升值八成。不過,估值狂飈背後,「信心」來源卻是恒大向自行租用的樓層大幅加租三倍(表1),令恒大中心2019年預測租金收入,由去年不足兩億元,推高逾八成至3.62億元。

恒大近年頻頻在境外發債,單在2018年10月底及11月連環發行28億美元債(218.4億元)後,已惹來市場關注,當中灣仔恒大中心更是其「融資神器」。據本報取得恒大中心項目基金優先票據的推介文件,顯示票據預計租金回報率為4厘(表2),據悉票據已完成發行。文件指恒大中心估值最低200億元,折算呎價約3.12萬元,估值較中環、金鐘、灣仔甲廈低,而以估值上限225億元計,呎價則約3.5萬元。

稱估值上升因區內供應短缺

文件根據由恒大提供資料,估算恒大中心今年租金收入增長83.4%至3.62億元,至2028年更增至7.3億元(見圖)。

推介文件指出,估值上升原因包括長實(1113)旗下和記大廈重建、恒地(0012)旗下美利道停車場重建、金鐘廊重建等,令到未來三至四年中環、金鐘、灣仔甲級商廈供應有限;灣仔政府大樓搬遷,中環稀缺的新商業用地及可購買的辦公大樓,以及金鐘、灣仔附近中資機構成群,將形成新商業區等。

與華置齊開新租約 高毗鄰甲廈呎租逾倍

不過文件亦披露,驚人的租金收入增長預測,幾乎是恒大與華置合作所致,首先是雙方先取消現有租約,今年生效的新租約,恒大及華置目前分別租用該廈的9.3萬呎建面及約6.2萬呎建面,分別加租321%及64%,今年恒大中心的平均呎租將達86元,恒大自行租用的高層物業呎租接近129元,甚至超越不少中環金鐘甲廈。恒大中心隔鄰的夏慤大廈最新租賃成交每呎52元(表3)。

相反,恒大中心其他租戶租金加幅卻較合理,當中如佔4.97萬呎樓面的雲鋒金融(0376)旗下美國萬通金融集團明年租金加幅僅為9%,佔用4萬呎的來寶集團亦僅加8%,相比之下,顯得恒大與華置的租金加幅不尋常。

停車場大樓命名權齊加租

除了辦公室大幅加租外,據資料顯示恒大中心停車場及其他部分的明年租金亦升110%至3419.5萬元。細項中顯示,恒大中心命名權將由明年起月租125萬元,其後每年加租5%﹔其他部分,按市場資料顯示,恒大中心車位每個月租約4500元,亦將在明年加至6500元,加幅高達五成。

記者:方楚茵

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