疫情改變環球樓市「常態」 中原許大衛看好成熟地區 小心回報「糖衣陷阱」

文章日期:2021年5月28日

疫情持續反覆,通關無期,各地經濟及樓市仍未能回復常態。惟在量化寬鬆「大印銀紙」、「接近零」的低息環境,以及移民政策等環境因素帶動下,部分地區的樓市交投及樓價已見顯著上升。中原地產新加坡總經理許大衛(David Hui)建議投資海外物業要穩中求勝。因為疫情影響環球經濟,海外物業投資者應尋找具防守力的地區,以中長線三至五年以上作為「持貨」心態,切忌期望會有高增值及高回報的地區。寄語疫市下投資海外物業需要以「穩陣」為先。

 

採訪:王文斌

編輯:鄭會強

製作:WAW Creation

 

 

低息環境加上環球資金「水浸」,部分國家及地區在疫情下樓價不跌反升,許大衛尤其看好英國及新加坡樓市前景。他表示,環球樓市因為「印錢」關係,投資者會將「聰明錢」放在「磚頭」上,例如新加坡在近期每有新盤開售,成交宗數及售價都表現理想。由於新加坡的競爭力及前景在某程度上優於香港,很多國際資金在近年也選擇進入新加坡,當中最多人談及是國際總部、Family Office(家族辦公室)及金融業務也傾向選址新加坡。

 

英國置業用家為主 成交周期延長

英國推出「BNO 5+1 」移民措施,吸引大量港人移民及計劃移民當地,樓市變得非常火熱。許大衛表示,英國方面粗略估計今年也有十萬八萬人前往,個人預期明年還會迎來「第二波」。由於港人在措施下可以「不用成本」享有當地教育,因此吸引港人前往當地租住或購買物業,刺激當地房地產市場,令英國樓市需求及樓價在疫情下依然上升。現時英國的一手樓價錢貴及樓花期長,因此有許多買家傾向買入二手或租住二手物業。由於以自用為主,所以買家在置業時會考慮得更為審慎,令成交周期較以往延長。隨著疫情衍生網上睇樓,很多「網紅」出現並發表個人見解,所以市場充斥大量真假對錯的訊息,同樣也令成交周期愈來愈長。

移民有助促進經濟,推動樓市發展。雖然部分國家或地區也有推出新的移民政策,但對港人而言,吸引力始終未及英國。許大衛坦言,加拿大也有惠及港人的移民政策,但並非全開放式;澳洲的移民政策更為保守,以免移民人士搶佔當地福利和工作機會,所以這以傳統移民國家的移民人數只是稍有增加。至於台灣計劃收緊港人移民政策,預期會減少移民人數;馬來西亞則要留待疫情回復及第二家園計劃重啟,當地樓市才會有望更快復甦。

 

高租金回報並不現實

據以往經驗,量化寬鬆可帶動樓價上升,但在疫情下,資金流向及部署則變得有所不同。許大衛表示,疫情下買家會選擇成熟城市,因為方便承造物業按揭,以便預留更多資金在手,而部分新興國家未有為海外投資者提供按揭,因此未必是現時市場會考慮的地方。

在入手成熟城市同時,許大衛亦提醒疫情下別對買海外物業抱太大期望,雖然大家預期中長線樓市會上升,但短期回報就要相對保守。遇到可享高租金回報的樓盤更要留意,因為不排除是「糖衣陷阱」。他解釋,疫情下旅遊暫停,Airbnb也受到影響,即使英國倫敦及新加坡等地方,可享有2-4%租金回報已很不錯,而未完全對外開放的國家城市更要小心,此刻以高租金回報作招萊顯得並不現實。疫情下應要降低期望值。

 

日本或有「筍貨」

環球樓市在疫情下各有不同走向,部份旅遊地區備受重創,連帶樓市及租務市場也受到影響。許大衛坦言,旅遊概念地區在疫情下面對較大困境,樓市交投量萎縮。日本是港人第二個「鄉下」,現時疫情也有買家入手,只是較高峰期減少。但日本有良好的租務市場,樓市較為穩定。由於日本樓價相對便宜,相信疫情過後樓市也會回復。反觀一些成熟城市現在是樓價上升周期,很難找到「筍貨」,有移居人士想在澳洲買地建別墅也要排隊,可見市場供不應求。對值得投資的城市,不要預期可買到平貨。

 

越南危中有機須審慎

至於經濟持續發展地區,越南近年樓市有不俗表現,因有多間內地工廠進駐,令人憧憬未來能像深圳一樣樓價倍翻,可搏取巨大利益。許大衛坦言,中國工廠搬往越南確實是利好因素,但不穩定因素是市場是否全面開放。越南近年開放給海外人士到當地置業,但海外人士難以承造按揭,亦有政治風險要留意,市場不算完全開放透明。雖說有危就有機,但在現今疫情下個人認為要非常審慎,買當地物業也宜選取最核心地段。

 

大灣區樓盤「愈買愈遠」

反觀大灣區樓市表現,在疫情下仍然備受熱捧,多個新盤銷情理想,並帶動樓價顯著上升。許大衛坦言,貴價樓盤有捧場客,買家同時也「愈走愈遠」,遠至江門及肇慶等地。這情況反映買家的購買力不足,正因資金有限才會選擇較遠的地區。假如資金足夠,他認為必定揀選深圳及廣州等核心城市,其次可考慮珠海及東莞,而一些較遠地區可作為退休之選,對樓價上升不抱期望會較理想。

 

國家未開放 置業存風險

要在現今環球市場尋找一個具投資價值的地方,許大衛建議要作全面考慮,包括所選地區是否成熟及開放型的國家城市,有否政治風險或經濟泡沬,面對疫情的復甦速度等需要考慮,應要穩中求勝,不要貪小便宜。他表示,除了國家基本經濟因素要穩定,房地產市場也要健康,可選物業空置率低,二手交投有承接的地區,切忌貪心或因為資金少而購買所謂高回報地區,同時要留意「出路」,要了解當地有否條例規管海外人士售物業。有些國家在物業出租轉讓、買樓交易程序等方面仍未成熟;若加上有潛在政治風險,更是得不償失,投資者應要做好功課。另外,疫情下大企業也有可能倒閉,選擇當地龍頭發展商的樓盤是不二之選,同時最好是現樓,避免承受遲交樓及爛尾的風險,即使是樓花項目,亦應以短期樓花為主。

 

行業汰弱留強 或影響售後服務

疫情下買家無法親身到訪海外置業地區睇樓,令行業經營模式改變,包括進行網上直播及講座吸引買家。許大衛坦言,今年行業整體經營較去年困難,某程度上是行業寒冬。除了英國及大灣區,其他海外地區也是試售,發展商態度保守,未見有良好方向,部分市場只有「零星」成交。後市要視乎疫情發展,有機會汰弱留強,影響買家購買海外樓可享有的售後服務,例如團隊跟進、租務管理及報稅,所以他建議找具規模的代理公司,選擇當地龍頭發展商,並以現樓或短期樓花項目為先,以免出現變數而承受較大的風險。

「BNO 5+1」措施有利帶動港人到英國發展,中原地產看好英國樓市發展勢頭,最近派同事駐英國開展新業務,為移民當地的港人提供代租管,二手物業租買,法律、財務及開公司的諮詢等全方位服務。