大阪樓市具潛力 代理變身發展商 創理想回報

文章日期:2021年4月2日

東京奧運將於今年7月23日揭幕,雖然計劃不接受海外觀眾入場觀看,對當地經濟未必有很大刺激作用,但隨著疫情緩和,經濟逐漸回復,到日本旅遊或置業已蓄勢待發,及早為「疫後生活」作出部署,才免失良機。

FMI至匯投資行政總裁及合夥人李丹翔早年進軍日本,更於2015年成立FM Investment Japan株式會社(FMI Japan),並於東京晴空塔發展第一個全新物業項目,其後陸續在東京及大阪核心地段發展多個優質新盤。他特別看好大阪發展潛力,積極物色土地發展。認為日本政府會因為在東京奧運缺少賺錢機會,勢必會在大阪世博及賭場發展上力求「翻本」,賺回之前所失。並預期大阪在2025年舉辦世博後,樓市可攀上高峰。

採訪:王文斌  編輯:鄭會強  製作:WAW Creation


李丹翔在2011年已開始留意日本物業市場,有意開拓當地業務發展。他坦言,當時樓價雖然便宜,但有兩大缺點。其一是日本匯率差,日元兌港元匯率跟現在相差三成,其次是海外人士買日本樓不可做按揭,需要全數現金繳付。由於不符合個人四大投資原則,所以未有入手。

隨著時任日本首相安倍晉三提出新的經濟學,李丹翔有見日元下調,歡迎海外投資者,並開放給日本及台灣以外的海外人士在日本置業,他認為是千載難逢的機會,終於在2014年投資首個日本物業。他表示,為測試新市場,自己也會投資。機緣下認識一位日本朋友並買入日本物業,並成功將樓盤帶來銷售。當時首個樓盤位於大阪梅田,隨後陸續推售了五個大阪項目,發展商樓盤幾乎全數出售。

 

成為發展商 開拓東京及大阪市場

當時日本經濟見曙光,東京奪得奧運申辦權,種種利好因素為日本樓市注入動力,吸引更多投資者買入日本物業,以賺取樓價上升及出租的回報。李丹翔不僅作為代理,也帶領成立FMI Japan,從發展商角度覓地建樓,為投資者帶來更多優質出租物業。

首個項目位於東京晴空塔,設有20個單位數目,由於樓價吸引,長租享有4%回報,一日已沽清。其後在東京晴空塔、銀座東、澀谷、新宿、大手町、日幕里等地方,相繼發展及推售了多個項目。李丹翔表示,東京樓價愈來愈貴,地價及建築成本高,有見大阪有世博、賭場、365日民宿措施,而樓價只有東京大約一半,租金回報又較高。於是2018年在心齋橋買地興建10層高民宿酒店,花很多時間處理法例、消防、牌照、設計及傢俬,以滿足標準要求,現已作為示範項目。之後很快又在心齋橋、難波及天下茶屋有更多發展項目。

大阪土地搶手 新盤難求

FMI至匯投資最近在港舉辦日本物業展銷會,即收獲近兩億日元(約港幣1,400萬元)成交金額,可見日本樓市仍然很受歡迎。李丹翔相信疫情緩和後,大眾會瘋狂到日本消費,買樓用作度假、出租或退休。

日本樓市不僅受香港等海外人士歡迎,連日本人也積極入手。李丹翔指,早前名古屋有新盤推售,當地市場在短短兩日已售出6成半單位,可見最大競爭對手是當地市場而非海外人士。最近公司競投大阪難波及鄰近天下茶屋的今官戎兩幅土地,也輸給日本發展商,因為對方叫價「更狠」,投地要面對日本及國際發展商競爭,所以公司下一個大阪樓盤,也可能要到年底才能面世。

五大優勢 民宿出租率升

大阪很早已控制疫情,也是首批日本疫情趨緩而解封的地區。加上樓市環境、法例及大型建設,令投資者有很大信心。李丹翔認為大阪有五大優勢,包括樓價平,受惠《民泊法》、世博和賭場發展,以及是旅遊必經地,到京都、神戶及奈良等旅遊地區都非常方便,令大阪吸納多方優勢。

雖然在疫情下,大阪民宿的入住率有所減少。惟李丹翔指出,日本旅遊業昌盛,也依賴本土旅遊,而大阪是非常受歡迎的旅遊地區,所以入住率也有五六成,臨近櫻花季節,單位現已全部出租。另外,大阪也不乏來自東京等地的工作旅客,因疫情關係,他們擔心酒店無法開窗令空氣欠佳,也不能煮食和洗衣,所以喜歡選擇月租民宿,令入住率逐漸上升。

他相信疫情緩和及通關後,市況會即時反彈,大家也不會吝嗇花費。在世博舉辦後,大家會更了解大阪這個地方,整個地方會進入黃金期,預期在2026至2027年達到樓市高峰,保守估計樓價可升兩至三成,未包括日元升幅及每年5%淨出租回報。

 

名古屋樓價更低 具投資潛力

除了東京及大阪,李丹翔亦看好名古屋,認為百貨應百客,大阪最具投資價值,而名古屋樓價則較大阪便宜而具有吸引力。公司早前為香港帶來首個名古屋新樓盤,銷售反應理想。他表示,雖然名古屋沒有民宿,但因為過去數十年主要興建獨立屋,所以公寓住宅嚴重短缺,現今年輕人難以負擔獨立屋,同時又喜歡居住公寓不用管理,所以出租情況良好,享有4%回報。加上當地將有基建發展,設有由東京直達名古屋的磁浮新幹線,所以名古屋有很大潛力。(由東京品川至名古屋的路段預計於2027年啟用,車程將大幅縮減至40分鐘。)雖然李丹翔有意在名古屋買地建樓,但他不諱言難度更大,要收購四間屋才可建一座樓,會聯同當地發展商合資發展。

在今個周末,該公司將有FMI Japan及Jean Yip Group合作發展,位於大阪天下茶屋的The Peak Tengachaya項目推售。李丹翔表示,天下茶屋備受日本人喜愛,樓價比難波及心齋橋低,容易入手。項目單位面積較大,實用面積達到324平方呎。由於民宿備受家庭客歡迎,項目設有四個實用面積達670平方呎的兩房單位,位於物業最高層,擁有優美景觀。由於市場缺乏這類貨源,升值潛力相對最高及出租最好,相信會很受有小朋友的家庭旅客歡迎。

商業地價更高 可靈活變通

很多人都擔心日本有地震問題,因此防震能力對樓價也構成直接影響。李丹翔表示,1983年前的舊樓防震能力較差,所以土地有價,但物業沒有價值,銀行對1983年前舊樓估價也不放在眼內。而在1983年後物業具有較佳防地震能力,樓價較新樓折讓兩成。而新樓價格則視乎商業地或住宅地而有所不同,因為商業用地可用作興建住宅、辦公室及酒店,並可申請民宿用途,所以商業用地會較住宅用地貴10-15%。

由於要經營民營,李丹翔會選擇商業地,單位實用面積亦必然超過25平米。他表示,物業跟隨《民泊法》(民宿)興建,消防條例及設施也跟酒店幾乎一樣,成本雖然較貴,但好處是有任何法例變動,也可將民宿變作酒店用途,具有兩手準備。


投資大阪物業的10大原因

1/ 未來興建賭場

2/ 2025年舉辦世博會

3/ 按揭利率持續低息

4/ 日圓匯價谷底博反彈

5/ 呎價只係香港三分之一

6/ 呎價連續七年爆升

7/ 租金長期高企

8/ 淨租金回報可達5%

9/ 最宜居城市全球排行第四

10/ 冇辣稅、冇限購、永久業權


日本樓市回勇 一條龍服務滿足置業出租所需

FMI集團立足香港,在日本東京和大阪兩地設有分支機構。FM Investment Osaka株式會社大阪分社代表取締役社長劉丞,於2012年開始涉足日本地產行業。他指出,日本房地產整體在2020年上半年有一定回落,東京、大阪及名古屋等最中心的區域,無論是地價調整或長期租賃市場都有一定的影響。但隨著日本股市上漲、疫情部分受控及疫苗出現,今年上半年全日本樓市有大概10%到15%的增長。無論是整棟商業或住宅樓盤在最近銷情都非常火熱,可說是幾乎買不到。

2025年的世博會選址大阪市中心以西約10公里的夢州,夢州現作貨櫃碼頭,將來會被改建成IR渡假區、賭場以及2025年世博會主要場館。世博完結後,主場館亦將會被用作夢洲IR二三期的開發。劉丞表示,大阪未來魅力無限,世博會及未來賭場規劃都已密鑼緊鼓地進行;大阪梅田及幾條重要的交通路線也已有規劃方案。未來大阪將從北到南逐次規劃發展,到2025年世博會的時候,會形成由夢州直達梅田或難波的一個新的交通路線規劃。他相信隨著疫情改善及基礎設施開發帶動下,大阪未來會愈來愈好。

作為一間熟悉日本整體物業市場的香港公司,劉丞表示,可為客人提供比較周到的服務,從購買房產、驗樓到協助客人招租,或是民宿管理等相關服務,都可以為客人提供一條龍服務,他們亦能以中英日語溝通。


The Peak Tengachaya 罕見兩房新盤

日本在3月22日正式解除了維持了兩個月的緊急事態宣言,而最近包括日本在內的多個國家正準備推出疫苗護照計劃,以便盡快恢復旅遊業。大阪市除了是旅遊熱點之外,更是港人物業投資的熱門地方。受惠於低匯率、低息、低物業呎價,加上大阪可擁有一年365天的特許經營民宿資格,配合2025年舉辦的世博會帶動經濟,因而吸引了大量投資者的目光。

The Peak Tengachaya位於日本大阪地道社區「天下茶屋」站,該站坐擁機場快線及四線匯聚,直達關西機場、京都、奈良、和歌山及高野山,兩站到難波及三站到心齋橋。由項目出發只需3分鐘步程就能到達地鐵站,前往未來世博及賭場僅30分鐘。附近生活設施齊全,餐廳、24小時超市、藥妝店等商戶應有盡有。

此外,大阪出租及管理公司提供全方位的出租托管服務,同時滿足放租及自住兩大需求。項目為永久業權,1房實呎324僅售港幣220萬起。而罕有2房實呎647僅售港幣420萬,可承造最高5成按揭,月供只需約港幣7,700,買家可選2年租約,回報率高達5%,每月收租估計有港幣1萬元。


The Peak Tengachaya

地址:1-1-7, Shioji, Nishinari-ku, Osaka-shi, Osaka-fu 557-0052, Japan

發展商:FM Investment Japan株式會社及Jean Yip Group

戶型:1至2房

室內面積:324至647平方呎

落成日期:2021年第四季

代理:DWG Hong Kong

大阪物業展銷會a

日期:4月2及3日(星期五及六)

時間:上午11時至下午7時

免費講座:中午12時及下午3時

地點:銅鑼灣柏寧酒店27樓

查詢:3468 7299

Whatsapp﹕6187 9014