港樓價租金可脫鈎?

文章日期:2020年7月11日

【明報專訊】買樓除了可作自住,也可以作為投資,而投資固然希望樓價攀升,也希望可得到租金回報。香港樓價長時間升得快過租金,以致租金回報率不斷走低,這還可以接受,但近月香港卻出現奇特現象,就是租金下跌而樓價上升形成「背馳」,這個現象實非健康。

根據美聯物業的統計,去年全年住宅樓價微升2.5%,租金則下跌1.3%,今年首5個月樓價與租金的背馳持續,首5個月樓價累升1.04%,租再跌5.2%(見圖1)。香港代理對有關現象的解釋,有的稱僅屬短期現象不用擔心,也有指去年社會局勢和疫情關係打擊了本地經濟,但業主對長期巿况仍然看好,所以將原打算出售的物業轉售為租,這樣造成放售盤源減少而有利樓價,租盤則相應增加而令租金受壓,才有上述的背馳現象出現,因此不用擔心云云。

港凍薪裁員削交租能力

筆者則有朋友指出,造成香港樓價與租金背馳,真正原因其實是美國帶頭無限QE,造成包括香港全球銀紙氾濫,以致資金追逐包括「磚頭」等實質資產,但全球經濟卻因疫情等而錄得負增長,不少人被凍薪減薪,甚至遭裁員,收入大減甚至零收入,交租能力降低而對租金造成壓力,才造成上述種背馳怪現象。

事實不單止香港出現租金下調壓力,美國的租金同樣受壓,如紐約曼哈頓的公寓租巿,更出現租客要遷出,令放租盤數目狂飈(見圖2)。我們又將視線由遠至美國移至較近的中國大陸樓巿,內地也開始有令人要關注的地方,友報一篇文章指出,在阿里拍賣平台看到,法拍房(相當於香港的「銀主盤」)不到半年時間激增至116萬套,是去年全年50萬套的1.3倍,文章並引述深圳一名不願透露姓名的資深地產業人士預計,今年底阿里內地法拍房料將突破150萬套,甚至逼近200萬套。

內地「法拍房」拋物線式急增

事實上,有關的法拍房可說是拋物線上升,早在2017年末該平台拍賣的房產數量為9000套,2018年尾增加到2萬套,2019年底再飈升至50萬套,截至2020年6月7日,這一數字迅速升至116.15萬套,僅僅半年不到的時間就上升66萬套,較2019年增長了1.323倍(見圖3)。

法拍房大增,自然和貿易戰及疫情令到內地不少人周轉不靈有關,香港近日疫情捲土重來,本以為疫情已紓緩有利經濟復蘇的港人再受衝擊,相對內地法拍房大增,香港近日一手盤銷售熱烈,一些一手和二手單位價格出現創新高情况,難道香港樓巿真的可違反地心吸引力?

日前在明報財經網看到引述彭博社的報道指出,美國政府因應港區國安法而考慮懲罰中國的選項,美國總統特朗普一些高級顧問,希望美國削弱港元釘住美元的匯率機制,有可能通過限制香港銀行購買美元的能力來施行。不過,報道指限制香港銀行購買美元的能力只為其中一個想法,雖曾在國務卿蓬佩奧顧問們的廣泛討論中被提出,但尚未被提升到白宮的更高決策層面,反映這個想法還未獲認真看待。

倘限制港不可購美元 美反受其害

筆者在想,如美國限制香港不可購買美元,匯豐(0005)等外資銀行業務即時會大受打擊,美資在香港營商也會大大不利,而香港選擇將港元和美元掛鈎,其實也在一定程度支持美元,因要有相若的美元儲備才可發行港元。

巧合的是,當日正好和一個柬埔寨樓盤的發展商飯聚,對方說及柬埔塞原來乃是全球第三大及東南亞唯一美元資產主導國家,美元佔據了全國80%以上的貨幣流通量,當地及外國人在當地買樓和租樓,都是以美元作交易,如是以美元計價,便少了匯率風險。如香港真的有一天不能買賣美元,在柬埔寨買樓或會有分散貨幣風險的作用?

說回美國不斷放風要削弱港元釘住美元的匯率機制,中原老闆卻不以為然,他撰文指引述「新債王」岡拉克和摩根士丹利亞洲區前主席羅奇都預測美元正走弱,對世界的影響力正在減退,如衝擊港元的聯繫匯率機制只會反受其害。

事實上,美匯指數剛出現50天線跌穿250天線形成所謂「死亡交叉」(見圖4),技術上中期弱勢將延續,而過往香港和內地多會在美元強勢時不利經濟和股巿及樓巿,最近美匯在3月見頂,這卻剛巧是恒指和中原樓價指數見底之時。可以說,美國在美元轉弱之時,來對香港的聯繫匯率機制動手動腳,實在極不明智。

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