陸振球:疫情下的創造性破壞

文章日期:2020年2月15日

【明報專訊】特首林鄭月娥昨公布透過「抗疫基金」向低收入人士及各行各業派錢,涉及金額不少於250億元,政府能夠派錢,自然和10多年來積聚大量財政盈餘有關,其中不少來自多年來樓價上升帶來的龐大賣地收益。其實,內地不少地方政府的財政收入同樣極為依賴賣地和相關稅項的收益,根據商券Jefferies的估計,相關比例高達42%(圖1)。

內地疫情遠較香港嚴重,不少內房發展商更要被逼關掉售樓處,難以賣樓,要知道內地發展商一般都是高槓桿營運,一旦賣不了樓便容易令資金鏈斷裂,往後便難以買地起樓,如此又令地方的財政收入大減。Jefferies便估計,待疫情稍為降溫,內地不少城巿會放寬限購或減除其他壓抑樓巿措施。若如此,內地樓巿和內房股的股價便不應看得太淡。

回看香港的地產,不單住宅,就算是工商舖物業也受到疫情衝擊,繼美聯工商舖(0459)容許員工自願申請無薪假,其母公司美聯集團(1200)也會為前線營業員推出「特別無薪假計劃」。去年4月時,香港有39,710個持牌代理,同期錄得10,128宗買賣合約登記,即平均每4個代埋才可促成1宗成交,之後出現反修例亂局,然後又受疫情襲擊,到今年1月,持牌代理仍有39,322個,僅較去年4月少了388個,但買賣合約登記卻勁減至只有3939宗,即每10個代理只能搶到一單生意(見圖2),老闆現在容許代理放無薪假,如情况惡化,代理行業出現大規模裁員也絕不出奇。

賣不了樓 內房易資金斷鏈

事實上,除了地產代理,商業機構關閉分行,以及容許或強逼放無薪假,可說愈趨普遍,一來有助抗疫,二來生意收縮,也對員工需求減低,放無薪假也同時降低公司的營運成本。

其實,無論今次疫情何時消退,也會對往後的經濟造成深遠影響,包括多了人網購,二是出現更多的網上教育以及網上診症等,如消費者用過後滿意體驗,未來去實體店的活動肯定減少,不利未來商舖或寫字樓前景。

代理大規模裁員 絕不出奇

就如代理,網上搵盤或網上睇樓將更盛行,就算將來樓巿恢復元氣,對相關從業員的需求也會減少,其實外國不少代理也早已home working ,和大型網上代理平台聯繫,看來香港的地產代理行業,在今次疫情後也會出現一些結構變化,回不了頭。

說到網上促成樓宇交易,中原老闆施永青最近便撰文表示,內地最近開始復工,但其實今次復工並不全面,一些可能會聚合大量人群的業務,依然不准,如地產商仍不許在短期裏開售新盤。這對地產商造成很大的資金壓力,因為大陸的地產商都以高周轉方式運作,銷售停頓即代表沒有錢付建築費,沒有錢付拆遷賠償,沒有錢付經紀佣等,足以拖累很多相關行業。

內地網上賣新盤反應不俗

施永青說,「為了衝破這種限制,我們近日利用新科技,替地產商在網上開新盤,效果不錯。我們利用航拍,介紹新盤的位置與周圍環境;用VR的技術讓客戶可以一如親歷其境地參觀示範單位。肯接受地產商要求的樓價與付款方式的,可以即場在網上簽約與落訂。如果有成交的細節需要調整,談判可以用微信進行,大陸法庭已接受微信的內容,作為有效的法律證據。……這種銷售方式,完全可以避免人與人之間的實體接觸,既可以有效防疫,又減少了對經濟的影響而政府亦可以接受。日前,就有一個由我們代理的新盤,首日就賣了200多套,為地產商增加了13億元人民幣的收入。」

不少人都聽過美籍奧地利經濟學家約瑟夫·熊彼特(Joseph A. Schumpeter, 1883~1950年)的「創造性破壞」理論,筆者認為今次疫情固然極具破壞性,但也可能是創造性破壞!除了上述賣樓可能出現突破,內地的物管業也可能出現革新,如碧桂園便因應疫情為業主推出提供生活物品採購及送貨上門的服務,加上現時投資巿場在疫情下追逐業務穩健的股票,如碧桂園服務(6098)的股價本周便創出新高(見圖3)。

周初和朋友新年首度聚會午飯,她說剛在過年前成功以1300萬元售出了將軍澳的住宅單位,而其實該單位在去年香港反修例運動前巿價近1500萬元,但當時因未過辣稅期,錯過了時機,以至售價低了一成多。

朋友一向主力投資物業,她說今次的賣樓經驗,親身體會了物業要在逆境下出售的流通性問題,以後會加強分散投資,說要多看我facebook上的投資建議,會增加股票等投資工具的比例,筆者笑說這會增加我公開投資意見的壓力,中了沒獎,輸了卻可能會被朋友笑罵?

同枱的另一名朋友則說,假如疫情不止而衝擊樓巿,若香港和深圳樓巿同時明顯調整,他會傾向趁低買深圳樓多過吸香港樓,一來長線看好中國經濟和樓巿,二來在深圳買樓,沒有辣招稅要付。

[陸振球 樓市解碼]

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