陸振球:失業率攀升 樓巿未反映

文章日期:2019年11月23日

【明報專訊】近月的社運有一句口號,就是「光復香港 時代革命」。旗下多家舖位被「裝修」的中原地產老闆施永青近日撰文,指所謂「光復香港」對一些香港人最近有了新意義,就是希望將香港「光復」至6月以前的安寧狀態,施老闆在文章又提及香港的失業率在惡化,如局勢不能受控,明年中香港的失業率可能升至5%,到底香港的失業率飈升又可會影響香港的樓巿?

筆者找來過去四分之一個世紀香港的失業率和中原樓價指數作比較(見圖1),發覺兩者確是關係密切,每當香港的失業率急升之時,香港樓價便會大受壓力,相反當失業率回落,樓價往往上升。在2003年香港的失業率曾高見8.7%,當時香港樓價便也跌至谷底,猶記得唐英年曾說過,有生之年都難以重見失業率跌回1997年的2.5%,而近年香港失業率一度跌至只有2.8%,幾可界定為接近全民就業(因總有人不想工作或在轉工之中),但樓價卻也升至歷史新高而惹來民怨。

倘明年港失業率逾5% 勢挫樓市

政府最新公布的失業率為3.1%,雖是兩年新高,但其距低位2.8%只是升了0.3個百分點,仍屬低水平,暫時仍未對樓價造成太大的不利影響,不過如施老闆預測的若明年香港失業率升至5%,又或更誇張的話,對樓價的利淡作用便可能大增。

美國兩院本周通過《香港人權與民主法案》,巿場正等待美國總統特朗普會否正式簽署,一旦簽署,美國給予香港的特殊貿易待遇便會每年檢討一次,增加了不確定性,對香港的經濟和失業率都不是好消息。有趣的是,美國對香港的人權和民主如此關心,又不見其對民主及人權紀錄極差的中東盟友作出相似行動,究竟通過法案,是想幫香港,還是落井下石,甚至是用作增加貿易談判上的籌碼?

說到人權和民主,撇開道德高地來說,對經濟來說有何影響,實在難說,比如美國常說中國的民主和人權不斷退步,但中國自改革開放以來,其經濟成就和帶領逾10億人脫貧和不用捱餓的成就卻是舉世矚目,否則也不會招來貿易戰。

至於中國,近年股巿雖不振,但樓價卻以倍數翻升,似乎民主和人權,對內地的物業巿場沒有太大的關係。當然,中國的民主和人權有改善的地方,但是否如美國所說的數十年來沒有進步,實在值得商榷。

說到中國和香港樓價高企,其中一個原因是在低息環境下資金沒出路,人們可能一儲到錢便買樓算了。中國投資者將資金外調投資或許有困難,但香港作為國際金融中心,就算是鍾情和磚頭掛鈎的投資工具,選擇可以多的是,房託(REITs)應是可以積極考慮的對象。

港房託選擇有限 政府應鼓勵多推

根據第一太平戴維斯的研究,亞太區四大巿場的房託平均收益率由4厘至5.7厘(見圖2),尤以香港的5.7厘最高,和香港的10年期政府債券孳息只有約1.65厘,高出達4.06厘,對收息族而言極為吸引,相對下香港買住宅收租只得2厘多的帳面回報。

不過,香港來來去去只有數隻房託供選擇,除了大家較熟悉領展(0823)主要擁有商場收租,其餘還有一些以商廈或內地酒店物業為主的房託,但其實亞太區其他國家還有提供如工業、公寓,以至健康設施等房託可以挑選(見圖3),單以商業地產的房託而言,香港房託佔有關物業巿場的比例只有一成,但日本接近兩成,澳洲接近四成,新加坡高逾四成(見圖4),反映房託在香港的選擇有限之餘,巿場規模也極有擴展空間,香港政府應加把勁,比如提供稅務優惠及在審批上更加彈性鼓勵更多房託推出,如此可令投資者有更多選擇,不用太集中於買樓。

美聯移民顧問昨表示收到的移民相關查詢於過去數月急劇攀升,由5月份錄得的約20宗查詢大幅升至7月約100宗及9月約300宗,截至11月中旬,公司更在半個月間已錄得約200宗查詢,於是該公司本月中進行了一項「港人海外升學意向調查」,由經絡按揭轉介以電話訪問方式進行,成功收回近300份問卷,發現在育有子女的受訪者中,近七成有意送子女出國留學,主要原因是希望能讓孩子接受更優質的教育,佔比高達約六成;盼望子女能提升履歷、為子女未來移民鋪路及有其他原因的受訪父母比例相若,前者佔約27%,後兩者分別佔約23%;欲讓子女透過海外升學尋找國外就業機會的受訪者只有約16%,佔比最小。

美聯環球營業董事(國際房地產)周定國表示,近年不少家長希望讓子女到外國升學,但出國留學之成本不低,子女學費、生活開支及租金對港人家庭的財政造成負擔,有家長以「以房養學」的方法減輕經濟負擔,透過投資海外物業,以租金收益作穩定的被動收入來源,以支付子女在學期間的生活費及學費。

「以房養學」宜用港元借貸

周定國提醒如家長考慮透過借貸於海外置業,應首選以港元借貸,避免匯率浮動令家長失去預算。

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