陸振球:小心按保保費似低實高

文章日期:2019年10月19日

【明報專訊】本港社會及政治亂局持續逾4個月,特首林鄭月娥發表的施政報告自然難獲好評,不過有朋友指出,這份施政報告有其「成功」之處,就是至少有數天時間不少傳媒的焦點都被報告提及的房屋供應政策和提高按揭保險的樓價上限所吸引過去,報章版面及電視或電台的報道,至少有數天不再單一聚焦在示威聲音或破壞的場面上。

施政報告中最多人討論的是提高按保樓價上限,林鄭月娥指這樣做有助年輕人較容易儲到首期,也有人擔心因此本來在調整的樓價又會再度急升,而筆者的朋友指最「受害」的,是剛儲夠首期的,卻是無嗱嗱新增了一批可藉按保買樓成為競爭者,如樓價升了便反要多付樓價。

剛儲夠首期準買家最「受害」

至於最受惠的,則未必是靠按保終可入巿的一群,而是之前藉發展商提供所謂「呼吸plan」、首數年可享較低息,但過了一定年期按息卻可急飈1至2倍來買新樓盤的人士,如他們不能轉按至較低息的按揭計劃,隨時可能要供斷,對他們或發展商都不是好事,現在卻可能將高息二按轉至按保,以致不用爆煲。

新按保救了「呼吸plan」買家

根據統計,原來最新轉按佔總按揭比率高達42%(圖1),相信施政報告的新按保要求出台後,轉按比率或會急升。

另外,大家要做按保時,要留意需要支付的保費,1%左右看似微不足道,但要知道其實保費是以總借貸額計算,可能你只是多借20%樓價,但保費是以八成或九成總樓價計算,如轉為將保費率除以只多借的部分,實際保費比率隨時高4至5倍,其實絕不便宜。筆者不明白的是,按保屬半官方機構,但在計算保費時卻似「大耳窿」誘人借錢一般有誤導之虞。另外,政府為何不直接要求銀行放寬按揭上限,如能不用經過按保公司這個「中間人」,運作成本肯定可以大大減低,申請高成數按揭便也不用支付高昂的按保保費。

移民未必即時移居

上周本欄提及中大香港亞太研究所的最新民調指出,有多達42.3%的受訪港人有移民打算,而有為移民作準備的比例也高達9.6%。原來,據美聯移民顧問統計,其收到的查詢自5月份起拾級而上,已經連續上升4個月,而9月份收到的查詢量更較5月份急升達14倍,反映移民潮未減。而該行的調查較有趣的一項結果是,計劃移民並即時移居外地的比例雖佔34%,但也有只計劃先獲移民資格卻不打算即時移居的,比例也有16%(見圖2),看來這些打算申請移民者,只是希望買個「保險」而已。

英鎊英國樓價似見底回升

說到移民,英國是港人熱門選擇國家之一,該國近年備受脫歐困擾,以至匯率和房價受壓,但最近首相約翰遜已和歐盟擬定脫歐方案,有待今天國會投票通過,不過鎊匯近日已先行炒上,並企於200天平均線之上(見圖3),而英國樓價也似完成調整而重新攀升(見圖4)。

美國明年主辦七國集團(G7)峰會,白宮署理幕僚長馬爾瓦尼(Mick Mulvaney)周四表示,總統特朗普將於名下的特朗普國家多拉爾(Trump National Doral)高爾夫度假村舉行峰會,而對於外界質疑特朗普的決定牽涉利益衝突,馬氏作辯護,並指特朗普不會從中獲利,因為度假村將以成本價舉辦峰會,使用特朗普的場地反可節省數百萬美元,比起其他地點便宜。

特朗普度假村辦峰會有私心

不過,特朗普是否真的冇着數?一來,如他的旗下度假村本來生意不好而有虧蝕,則就算以成本價租予作七國峰會用途,也至少令運作蝕少一點,二來,當度假村做了峰會場地,其地位和名聲便可大大提升,真是用錢也未必買得到。

此一事件,令人想起香港政府計劃推出的「土地共享計劃」,以鼓勵地產商快快交出手上的農地與特區政府共享,方法是政府會通過增加交通基建以提高該土地原本的地積比率,新增的樓面面積的七成供政府興建公共房屋,地產商則分到新增樓面面積的三成建私宅,可大大增加可銷售的樓面面積,對地產商非常有利。筆者覺者,「土地共享計劃」雖也令地發商得益,但只要能真正增加房屋供應以遏抑樓價,也是值得嘗試的。

大家可有留意,早前主動提供要捐地的發展商,其公司股價近日多能跑贏其他行家,可見有失必有得,此實乃中國人的智慧。

[陸振球 樓市解碼]

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