陸振球:珠海可成港人1小時生活圈

文章日期:2019年7月13日

【明報專訊】不少人喜歡將香港和澳門比較,說香港較自由民主,所以如近月的示威抗議活動難以在澳門出現,弔詭的是,近年澳門的經濟表現卻勝於香港,2018年澳門的人均GDP達58,054美元,遠高香港的38,784美元,有朋友更以澳門主要經濟活動為賭業而將濠賭股如銀河娛樂(0027)和香港恒指比較,指在近一個多月的反引渡修例而出現大型遊行和示威以來,銀娛股價自6月初至今升了約兩成,遠遠跑贏了恒指只升了約6%(圖1),藉以「證明」香港的亂局確對投資環境構成影響云云。

固然,朋友所用論證相對粗疏,難以斷言港澳兩地的經濟和股巿表現差異全受政治和社會因素影響,就算他的推論正確,每個人的追求也不同,有人會覺得民主自由最重要,也有人認為填飽肚和改善生活更基本,不過朋友的意見始終有參考作用。

佈局大灣區 奧園表現勝新地

筆者覺得,相較朋友以銀娛股價和恒指比較,不如將更同質的股票放在一起分析,比如內房股中國奧園(3883)和香港龍頭地產股新地(0016),同由6月初起計,奧園累升了超過三成,但新地只升了不足一成(圖2),筆者不想以兩地的政治氣氛來解釋有關差異,但覺得港人實不應錯過大灣區概念所帶來的機會,而筆者一早推介中國奧國這隻主力在大灣區佈局的內房股,如讀者有跟隨,應已獲得極豐厚的利潤。

大橋效益漸現

說到大灣區,筆者最近到訪了珠海西部金灣區航天城規劃展覽館參觀,當地正進行不少大型基建和交通設施,可說朝氣勃勃,配合已通車的港珠澳大橋,珠海成為港人的一小時生活圈絕不為過。日前瑞信發表研究報告,指現在是收集賭股的時機,因高利潤率中場博彩收入(GGR)持續出現驚喜,今年第二季按年增13%,高於市場預期的8%至10%。

瑞信指出,自港珠澳大橋啟用後,強勁的訪澳旅客帶動收入,高端中場變得穩定及中端市場急增等,都成為持續的推動力;受惠流動性放鬆,貴賓廳GGR亦走出谷底,由首季轉碼(Rolling)下跌22%,收窄至6月份的10%。曾有人批評港珠澳大橋屬大白象工程,使用量偏低,其實但凡是基建啟用後總要有熱身時間,兼交通配套也要時間完善,而瑞信的報告顯示大橋的經濟效益已漸漸顯露。

單位愈細愈好賣 未來難換樓

香港被稱為「龍牀盤」的屯門菁雋,減價後重新開售的300餘呎單位已要接近700萬元,但上述珠海金灣區的豪宅,700萬元已可購入接近2000方呎單位,即是珠海優質樓價格只是屯門新盤售價約八分之一左右!

說回菁雋這個樓盤,既然被稱為「龍牀盤」,自然主打細單位,最細單位只有128方呎,大約是上述珠海樓盤一個廁浴室的面積而已。香港之所以推出超細單位,主要是樓價過高,所以因應巿民的購買力,只能推出呎價高而銀碼被壓縮的單位;事實上,今年上半年推出的新盤,確是愈細面積愈好賣,其中開放式及一房單位的售出率高達79.2%,兩房只售出71%,三房或以上的銷售率更只有42%(圖3),看來大部分港人現時縱能勉強上車,未來要換樓也不容易。

商廈租金跌 或為經濟轉弱信號

香港除了住宅價格和租金高企,寫字樓租金也是高得嚇人。根據第一太平戴維斯的研究,香港的黃金核心商業寫字樓租用成本,遠遠拋離亞太區其他對手城巿如東京、新加坡和上海(圖4)。大家都熟悉一個哲學問題,就是有雞先?還有是蛋先?其實可將有關概念轉而發問,究竟是因競爭力高而推高了香港的商廈租金?還是租金太高會削弱香港的競爭力?

筆者認為,上述問題可以如此解答,如純因香港競爭力高而推高商廈租金,問題不太大,但如是因供應短缺而推升租金,便要小心,因這等同租金高於競爭力的價值,遲早會出事。戴德梁行最近的研究報告指香港整體商廈租金5年來首度錄得按季跌幅,雖然只跌了0.4%,按年也跌了0.2%,暫時跌幅輕微,也應視為香港經濟可能轉弱的一個信號。

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