地監局韓婉萍分享經驗:海外置業防爛尾 宜實地考察

文章日期:2019年4月4日

【明報專訊】近年港人投資海外物業方興未艾,地產代理監管局上周末舉辦「境外置業前、風險你要知」公開講座,由專家向公眾分析海外置業風險及須注意的細節。地產代理監管局行政總裁韓婉萍指出,在本港銷售海外物業的地產商或代理,可能不受當局監管,而且若出現「爛尾樓」的話,當局亦無法代表買家向發展商追討有關損失。因此,她建議準買家在海外置業前須做足功課,了解樓盤實况及發展商實力,最好可到當地實地考察,增加買到具備升值潛力優質海外物業的機會。

作為本港逾4萬名持牌代理的監管者,韓婉萍指出,就海外物業交易來說,本港持牌代理主要負責向消費者推銷樓戶,往後細節是由購買該海外物業後成為業主的消費者與發展商及物業管理公司代表洽談,她解釋:「當消費者決定選購一個單位,即簽訂買賣協議後,往後程序大多數透過當地律師處理,所以日後一旦該買家與境外物業的發展商在交樓或其他方面有爭拗的話,未必與在香港負責銷售的代理有關。」

韓婉萍提醒,即使本港持牌代理做足功課,亦不能保證買家所購買的海外物業可如期落成,「因為海外發展商的規模與我們香港發展商未必一樣,尤其是一些財力較細的發展商,它們未必有足夠的資金去周轉,需要利用賣樓收入提供的資金,作為樓盤的建築成本;如果某一樓盤銷情欠佳,發展商又沒有足夠的財力,分分鐘就會造成所謂的爛尾樓了。所以消費者在交易過程中,除了聽取中介或代理的推介外,其實亦都需要留意發展商的背景,評估它的實力是否足夠完成整個樓盤的興建」。

揀本港持牌代理 操守指引較有保障

另外,韓婉萍指出,值得注意的是,根據本港現行法例,處理境外物業銷售人士不需要領有地監局牌照,換言之,目前不少在港銷售海外物業的中介人,包括發展商及代理,均不受地監局監管;她認為,在此情况下,有興趣海外置業者,若選擇持牌代理購買,該代理的操守受地監局監管,並且要跟隨該局發出的指引行事,相對較有保障。但她亦重申,即使地監局已規管持牌代理的操守,但若消費者買賣海外物業後蒙受損失,地監局無法代表他們向發展商追討。

韓婉萍又分享本身購買海外物業的經驗,指「購買未落成的樓花一定要很小心」,最好實地考察,例如她當年便專程飛往英國,親身乘坐當地地鐵,視察心儀物業的位置是否方便,以及周邊的環境、配套及設施是否理想,包括是否設有超級市場;另外,她亦考慮該發展商的背景及聲譽,最後才決定購買,目前她亦已順利收樓。

親赴置業城市 找當地代理睇樓

因此,韓婉萍強調,港人若有興趣海外置業,不要盡信發展商或中介指該物業「地點好、回報高、值得買」的一面之詞,最好自己親身去看一看,比較當地與本港樓價差異、出租情况是否理想,以及二手交投是否暢旺,「這些資料真的要去到當地研究,並且不要怕麻煩,可搵當地代理帶一帶你去睇樓,就可以掌握很多資訊」。

本港買賣物業的稅制相對簡單,韓婉萍指出,海外不同國家及城市的物業稅制均有所不同,例如由購買、出租至出售物業均有不同種類的稅項,而港人作為海外買家,在計算稅項時與當地居民亦有所不同,可能影響投資回報。她總結說,買家選購海外物業前,不單止要衡量自己的購買能力,同時要了解清楚可能存在風險,最後始作決定,「如果有不了解的地方,最好請教專業人士」。

明報記者 葉創成

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