陸振球﹕賣了樓不等於落錯車

文章日期:2019年3月30日

【明報專訊】中原樓價指數按周再升1.52%,已連續反彈7個星期,累升4.3%,雖然距離去年8月高位仍有約6%,但一眾代理即已轉為看好後巿,預期第二季樓價指數便會再破頂,更有KOL說過去多年估計有11萬人「落錯車」,不過有關言論似乎斷言賣了樓就一定是錯,事實又是否這樣?

筆者經常被讀者問及應否賣樓,我的回應主要是除了是否看淡樓巿,最重是賣了樓後資金是否另有出路,不說如多年前賣了樓好彩買入騰訊(0700),雖然該股去年曾由最高位跌了四成,但若以5年或更長的投資期衡量,過往買入騰訊能一直持有,其回報應遠遠超過買入香港「磚頭」。

可能大家會說騰訊乃是千載能逢的股王,那麼不如又看看與樓巿表現關係密切的恒基地產(0012),恒地多年來股價愈升愈有,上述提及樓價指數由低位反彈了4.3%且仍低於去年高位約6%,恒地股價昨日卻已再創新高(圖1),且不要忘記其多年來十送一紅股,股息率經常有3厘多,賣了樓長期持有恒地股票,其回報絕不失禮,又豈能說賣了樓便等於落錯車?

長揸恒地 表現不比「磚頭」失禮

筆者在此利申,多年來確實是「四叔」恒地主席李兆基的鐵粉,所以確也大手持有恒地這隻股票,而說起「四叔」,他在上周公司公布業績時說打算在今年5月股東大會後退休,不過恒地的股價卻沒有受影響,反而創了新高,在一星期多便升了約8.5%,如和去年最低位比更累升了38%。

筆者記得,多年前約李兆基這名早已是千億地產富豪做專訪,不間斷地約了兩年才做成訪問,未知是否效果不錯,之後「四叔」似不再怕面對記者提問,大大增加了他的曝光率,亦屢爆「金句」,當中包含了他的做人及賺錢哲學,值得大家細味:

「四叔」教年輕人利用複式增長威力

(1)做慈善要有「半両撥千斤」、「以小博大」之效,透過槓標原理做到「一傳十,十傳百」,支持教育便是例子;

(2)以「聚散之道」管理財富,「搵錢要成功,使錢要成功」;

(3)要明白有耕耘才有收穫的道理;

(4)營商處事要依循「止、定、靜、安、慮、得」六字真言;

(5)至於年輕人如何累積財富,則有四點:

(一)要刻苦耐勞,勤奮勉力;

(二)經濟未定,不宜早婚;

(三)要有第一桶金,然後以錢賺錢,利用複式增長的威力;

(四)緊記「男最怕入錯行,女最怕嫁錯郎」。

上述說到致富要利用複式增長的威力,筆者算一算,自持有恒基股票後,連同紅股、股息及股價升幅,每年複式總回報接近15厘,如有人賣了樓的做了相似的投資,哪又怎可說是落錯車?

銀行結餘勁跌 港元有加息壓力

近期股巿樓巿雙雙回暖,有說是除了中美貿易戰談判現曙光,也和美國聯儲局暫停加息,甚至會停止收水有關,不過為何老鮑突然跪低要變鴿,自然是與經濟轉差有關,而最近美債孳息紛紛倒掛,便是發出警告,大家便不要只看到美息受壓便高興不已。事實上,近期美國的3個月拆息(Libor)和香港的3個月拆息(Hibor)的息差又再擴闊,在聯繫匯率的套現機制,便又屢屢出現沽港元買美元的套息行為,令到港元匯價偏軟多次觸及7.85的弱方兌換保證水平,終迫使金管局要買港元而令到銀行結餘跌至低於600億元水平,和曾高達逾4000億元有極大差距(圖2),如港元續弱令巿場沽港元套息的活動持續,香港銀行結餘還可保持正數多久?隨時將出現美息不加而港元要加息的局面!

空置稅快推 現樓貨尾連跌4月

差餉物業估價署發表最新香港物業報告顯示,2018年底全港私宅空置率上升至4.3%,相對之前1年的3.7%,按年上升0.6個百分點,相關空置單位涉51,430個(2017年空置單位為42,940個),按年升近兩成,上述空置率重返2011年及2012年水平。差估署指出,在上述空置單位中,約11,240個,是於佔用許可證(即俗稱入伙紙)發出後,尚未獲批滿意紙或轉讓許可證之單位。

去年中政府推出一手樓空置稅以前,不少發展商賣樓如「唧牙膏」,之後發展商雖加快賣樓,但下半年樓巿轉差,去貨也較慢,以至在一手樓空置稅醞釀推出時的空置率不跌反升。不過,近月樓巿回暖,發展商遂趁機加快賣樓,尤其是現樓因驚要付空置稅,統計便顯示現樓貨尾連跌4個月(圖3)。

[陸振球 樓市解碼]

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