前新界地政專員蘇振顯:「Letter M」發展農地棕地勝明日大嶼

文章日期:2019年3月28日

【明報專訊】政府正在力推的「明日大嶼」填海計劃,有被批評為遠水難救近火。在港英時代曾在地政總署任職新界地政專員、後自行開設測量師行的蘇振顯接受訪問時建議,港府可以透過發出Letter M(money)方式向新界棕地及農地業主「以地換地」,指此舉可以在較短時間釋放逾2300公頃土地作住宅發展用途。

土地供應專責小組去年12月向政府提交經廣泛公眾諮詢後的報告,棕地發展不論在問卷(87%)或電話調查(79%)均是市民最支持的造地選項,其次是利用私人的新界農地儲備,但港府在上述兩項暫無新政策出台,反而正積極推動在交椅洲附近填海1000公頃的「明日大嶼」計劃。此外,運房局去年12月公布《長遠房屋策略》周年進度報告,把未來10年公私營房屋供應由六四比調整至七三比,令期內平均每年私樓供應減至1.35萬伙,結果樓價今年以來已掉頭回升,一些分析更認為樓價再創新高只是時間問題。

蘇振顯接受訪問時表示,本港土地短缺問題嚴重,結果是公私營房屋捉襟見肘,港人普遍要面對「貴」、「細」、「擠」的生活困境,各類經濟用地以至交通基建及社區設施用地供應亦長期滯後,他支持以明日大嶼計劃增加土地供應;但曾任地政總署新界地政專員及產業管理總測量師、了解政府體制運作的他強調,不應低估明日大嶼的發展難度。

明日大嶼住宅2032年落成 遠水難救近火

根據蘇振顯的分析,港府就明日大嶼的方案作顧問報告及前期勘探工作,至少需時兩年,跟着即使順利獲立法會通過法案可就此刊憲,仍然面對市民司法覆核的風險。假設港府能克服阻力展開工程,由填海、動工至地皮落成料需時3年,地皮落成後需要約1至2年抽離水份才可動工建屋,再加上4至5年的樓宇建築期,項目發展期長達12年。發展局長黃偉綸本月曾表示,明日大嶼最快2032年有首批居民入伙,與蘇振顯上述預測一致。

蘇振顯續稱,明日大嶼填海所創造出來的土地,「附近甚麼也沒有」,港府需要投入大量資源興建道路、鐵路、鋪設渠道及供電供水,「全部基建都要重頭去起」,他擔心假如有關基建出現延誤,首批入住明日大嶼的居民日後可能需要以渡輪接駁出入。

綜合上述分析,蘇振顯認為,明日大嶼「供應最快在10多年後才到位,而且有很多不明朗因素」,稱此計劃屬「遠水」,不足以撲滅樓價飈升的洪洪烈火;作為比較,他建議港府根據土地小組的報告,優先發展新界棕地及農地,認為這是更有效短期增加土地供應的方法,有關社區亦更適合港人居住。

發展農地棕地 利新界分支家庭住近父母

蘇振顯表示:「很多新界棕地及農地便在新市鎮的旁邊,只要修橋築路建渠起樓便可發展為住宅項目;而且大部分的年輕人分支家庭都希望住近父母,他們到底鍾意搬去元朗、屯門或大埔附近由棕地及農地改用途興建的住宅,抑或會選擇住在偏遠的明日大嶼呢?這問題是很容易有答案的。」

可發展農地棕地達2300公頃

根據土地小組報告的資料,現時新界約有1300公頃的棕地,大部分由私人擁有;各大型私人發展商相信擁有不少於1000公頃的新界農地。

因此,新界棕地及農地面積至少達2300公頃,已是明日大嶼填海造地1000公頃的2.3倍,如何釋放前兩者的價值,發展住宅項目,實在值得港府及社會各界聚焦研究。

棕地泛指新界一些因農業活動衰落而改作其他用途的前農地,其並非閒置用地,大部分正用作本地必需但難以在市區覓得空間的經濟用途,包括露天儲物、貨櫃車場及貨櫃場、物流運作、停車場、車輛維修場、回收場、鄉郊工場、建造業機械及物料儲存等。

Letter M提供誘因 由棕地業主收地

蘇振顯指出,雖然目前在棕地上的作業者大部分並非業主只屬租客,有關租約亦一般僅3至5年,但政府若要把棕地作住宅發展用途,往往需要收回及清理棕地,過程需時,而棕地作業者亦不時有重置的訴求,屬重大發展阻力。

他認為,若要解決此一問題,港府可以提供誘因,讓業主自己向租客收回及清理棕地,料更有效,「若棕地作業者的談判對手是政府,肯定會對政府開天殺價要求巨額補償;但若由市場機制處理,棕地業主在租約到期前一段時間已向作業者表明不會續約,作業者自己便會去找解決方法」。

至於如何促使業主積極向港府交回棕地呢?蘇振顯就此有破格建議,指特區政府可參考1997年前港英政府在新界收地時發行可以地換地的「Letter B」推出「Letter M」,在新界收回棕地時發行Letter M,給業主現金賠償以外的一個選擇,「Letter M是政府發給業主一份有價值的承諾書,面值相等於收地當日現金賠償額,例如當日棕地現金賠償是每方呎1000元,業主持有100萬呎棕地,便獲發等同10億元的Letter M,日後可用於政府土地有關的付款,例如投標、修改地契補地價、交付政府短期租約租金等等。此外,Letter M亦可在市場上自由買賣」。

收購農地特惠補償呎價 18年升2.6倍

蘇振顯指出,目前港府向業主收回新界農地及棕地時提供的特惠補償金,每年調整兩次,過去20年大漲小回,從2000年4月的每呎311元上升至去年10月的每呎1124元,累升2.6倍,複合年增長率達14.52%;正正由於特惠補償金增幅如此可觀,業主目前亦根本沒有誘因向港府交回農地及棕地,寧願坐地等升值。因此,他強調,Letter M的價值亦應該像特惠補償金般每年調升兩次;持有者日後向政府繳付土地款項時,就以Letter M行使當日的特惠補償金為行使價。

若要進一步增加Letter M的吸引力,蘇振顯可以設立僅可用Letter M競投的土地儲備,「若發展商想要這些土儲,便要收購Letter M來競投」。至於有關土地儲備從何而來呢?

不花庫房分毫 符合審慎理財原則

蘇振顯指出,只要港府能夠吸引棕地及農地業主大量交回土地,根本不用擔心缺乏土地儲備,而且亦可坐享巨大的土地增值,「假設港府以每呎地價1000元收回100萬方呎棕地,涉資10億元;跟着以5倍地積比率發展住宅,可建樓面面積達500萬方呎,每呎售價5000元,賣地收益是250億元」。他續說,港府發行Letter M不需要花費庫房一毛一毫,而明日大嶼填海則涉資6240億元,從審慎理財的角度去分析兩個方案的利弊,亦屬顯然易見。

蘇振顯總結,由於港府發行Letter M向棕地及農地業主收地屬土地管理的行政措施,他相信此舉不需要立法會審批,只要政府內部有共識,特首會同行政會議拍板,可以在短期內執行。他強調,本港土地短缺問題十分嚴峻,Letter M是短期有效的解決方法,他擬把Letter M詳細建議提交政府,希望社會各界討論,港府也能就此回應。

明報記者 葉創成

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