陸振球﹕樓巿小陽春 買房託勝磚頭

文章日期:2019年3月16日

【明報專訊】樓巿回暖,除了中原樓價指數由低位連續反彈5個星期,美聯提供的數據也顯示,近三周最熱門的35個二手屋苑成交急增(圖1),一手樓更領先,今年首2個月共賣出了2744個單位,較2018年同期只售出1601個,大增了71%(圖2),代理說樓巿「小陽春」已來臨,不過小陽春可延續多久?

《明報》上周六舉辦了一個環球置業聯展暨投資講座,接近千人到場,反應極其熱烈,除了是當日聯展內容豐富和講者吸引力強之外,也反映股巿和本地樓巿近期回暖,令港人更願意探究海外物業等的投資機會,對於投資海外物業,除了直接買當地的「磚頭」外,如資金不太多和想更方便一些,也可考慮海外的房地產信託(REITs)。

房託穩健流通性強手續費低

當日講者之一、安泓投資研究總監馬偉信指出,房託擁有派息高和表現穩定的好處,比如去年全球股巿大挫或大幅波動,全球包括香港股巿平均跌了接近8%,但就算表現較差的澳洲和新加坡房託平均也只跌了3%左右(同期兩地股巿分別跌了超11%和超過9%),而亞太區整體房託卻升了接近4.5%,日本房託更升了接近一成半(圖3),明顯跑贏股巿。

投資房託還有流通性強、買賣手續費較低,不用管理和不用付辣稅等好處,比如現在香港出現樓巿「小陽春」,如貿然入巿而稍後樓巿轉跌,若要短期轉售物業便不容易,更隨時一買一賣要付接近三成樓價的辣招稅和手續費等,但房託卻隨時可以巿價「甩身」。

短期心理因素比供應更影響樓市

對於近日的樓巿小陽春,中原地產老闆施永青指樓巿近期又再似「瘋狂」,只因憧憬中美貿易戰談判會有好消息和股巿回升,便又見買家高價搶樓,他認為主因乃香港每年樓巿新供應少於1%,只要有多於1%的最高收入的人買樓,樓巿不升也難。

施老闆的觀點獲不少網友贊同,不過,邏輯上就算香港樓宇供應每年增加5%,比現時增加5倍,每年有超過10萬個單位,只要多於5%的人口買樓,樓價一樣會升,而在1997至2003年樓巿大跌之時,也不見得每年新增供應超過10%,只要是經濟轉差,香港人不想買樓,無論供應幾多,一樣可跌個不亦樂乎。

龍頭地產股橫行有啟示?

又如日本,也不是得每年供應多過1%,但樓價就跌足20年,可見新供應比例多少未必是樓價先跌的關鍵因素,樓價最終走勢要視乎多種因素互相作用,短期樓價的升跌,心理因素可能更加主導。大家可要留意,去年1月香港地產股先跌,樓價在去年8月才見頂,之後地產股在10至11月見底大幅回升,但樓價指數在最近4周才喘定反彈,成交也大增,然而龍頭地產股近期開始打橫行,又看看之後地產股是向上或向下,又會否再領先實際樓價的走向?

另外,政府去年推出一手樓空置稅後,發展商明顯加快賣樓,未幾樓價指數便開始下調,一度跌了約一成多才反彈,不過有分析員指短期有關措施雖可令一手樓更快應巿,但長期而言,發展商或會為了減低空置稅的影響,減慢起樓,反會令數年後落成量和供應減少。 筆者就覺得,以往發展商起好樓後「擠牙膏」式賣樓,甚至數百個單位,每次只透過招標方式逐個賣,就算樓宇落成,也遲遲未到真正的用家手上,供應早已「名存實亡」或有等於冇,影響不會比發展商減慢起樓小,所以政府推出空置稅,絕不是無事搵事做,况且將來發展商是否真會減慢起樓沒人真的知曉,但空置稅對理順中短期供應卻有立竿見影的效果。

空置稅減慢起樓 說法無根據

另外,有報道指政府已經大致完成空置稅的草擬法案,準備下月提交立法會討論。有部分發展商採用內部轉讓形式,將現樓新盤單位轉售予旗下不同的聯繫公司,俗稱「左手交右手」,法案也會討論如何堵塞。其實,現有條例不會是將內部轉讓視作真正賣樓,如透過這種「左手交右手」方式也可避過空置稅,我們的政府真的有問題。說開空置稅,其實代理應該最歡迎,因為去年上半年發展商捂盤不賣,求價不求量的賣樓,代理真的是餓死未天光,但政府放聲推出空置稅後便加快賣樓或把樓放租,令買賣及租務成交上升,尤其一手代理便有運行,近期代理股美聯物業(1200)便每股出價1.5元多向合資格股東回購股份,並成功增持多7%股權,股價也一度回升至接近2元水平,較去年11月低位差不多升了一半。

[陸振球 樓市解碼]

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