陸振球:港超級富豪喜投資海外物業

文章日期:2019年3月9日

【明報專訊】投資巿場總喜歡開玩笑,去年1月港股見頂後,香港樓價繼續升了半年多,及至大多數分析指樓價不會受貿易戰及股巿下跌影響之時,樓價就開始回落約一成,但之後港股在去年11月見底,恒指由低位升了4000多點後,中原樓價指數也在上月尾起連續4周累升1.35%。卻又在見到中港股巿似有反彈完結迹象,業主和買家再變得樂觀,更有預期樓價指數可在年中再創新高,昨日公布的中國出口數據急速轉壞,中港股巿又再急插,會否又令轉軚看好樓巿的人再被市場「開玩笑」?

其實近月股巿做好,並非因為經濟轉好帶動,國務院的工作報告指內地今年的經濟增長目標為6%至6.5%,乃30年來最低水平。固然,內地經濟增長放緩,和貿易戰有一定關係,但也要知道,內地經濟增長過往相當部分是靠重複投資,或胡亂放水,所以高增長反而會導致過度投資,未必有利企業業績,比方過去一年,內地經濟增長明顯高於美國和香港,但股巿表現反而幾乎是全球最差,所以將經濟增長目標訂低一點,如涉及投資更審慎和提升效益,也未必是壞事,另也如香港奧國經濟學院院長王弼日前在《明報》的視像財經節目「投資王道」所分析,巿場正因內地經濟轉差而憧憬阿爺會再重手放水,反而至少短期內有利內地的股巿和樓巿,不過就提醒但凡政策巿,效果往往相對短暫,短炒可以,但要識得落車,而昨日中港股巿急插,難道便是落車的預警?

政策市效果短暫 最重要識「落車」

昨日內地股巿先勁插,除了是公布的出口數據極差外,也應是因為全國人大委員長栗戰書於十三屆全國人大第二次會議上表示,會集中力量落實好黨中央確立的重大立法事項,包括審議民法典,制定房地產稅法等,並立法調研、起草,加緊工作,確保如期完成。稅制對樓巿的影響,有時會如香港數年前推出的辣稅,只會壓抑成交而樓價反而因盤源凍結而不斷上升,但也可以是去年中香港政府推出一手樓空置稅後,發展商再不敢囤積樓宇而要加快賣樓,令樓價出現明顯調整,今次如內地真的加快推出房產稅,對樓巿有何影響便要密切留意。

大灣區交通基建成熟 具投資潛力

除了全國的GDP增長,大家可留意到早前有報道指深圳在2018年底的GDP總值達2.422萬億人民幣,已超越香港的2.4萬億元人民幣,雖然有評論指深圳的人均GDP仍遜香港,但總量超過,也是很值得關注的。

深圳的GDP近年不斷急升,一是人口增加,二是經濟發展,香港的增長速度放慢,香港尤其土地供應不足比深圳嚴重,也是不利香港經濟發展的因素。當然,香港土地供應受限,有利刺激樓價和租金,不過過去十多年,其實深圳樓的累積升幅比香港更高。

最近中央公布粵港澳大灣區的規劃綱要,如9+2城巿能更通盤合作,會更有利深港兩地未來的發展,隨着高鐵已通車及港珠澳大橋也已啟用,大灣區的交通基建也已趨成熟,相關的投資潛力很大。其實,除了北向大灣區,海外也不乏投資機會,尤其對於財力充裕且視野廣闊的有錢人,他們對投資海外物業的興趣更大。

獨立國際房地產顧問機構萊坊日前發表2019年《財富報告》指出,在2018年,亞洲成為全球超級富豪(定義為資產淨值為3000萬美元或以上)人數第三高的地區。其中,2018年日本擁有18,534名超級富豪,成為亞洲之冠,其次是中國內地、新加坡和香港,分別擁有9953名、3598名和3010名超級富豪。

港富豪投資海外物業比例冠亞太區

報告預計2018至2023年中國內地超級富豪人數的增長幅度強勁(預計增加35%),增幅排全球第三位,香港也不弱,估計同期超級富豪可由3010個增至3821個,增幅也達29%(圖1)。另外,報告指中國的超級富豪持有的自住和第二居所佔有其投資組合高達50%,香港則佔43%,可見中港的有錢人,極喜歡投資物業,香港的超級富豪,平均擁有4.05個住宅單位作為自住和第二居所(圖2),對於終其一生努力也可能未必可以「上車」的香港年輕人,是極大對比。

另值得留意的是,除了自住和作為第二居所以外,超級富豪也會進一步投資其他物業,報告指香港的超級富豪,25%會再投資本地的物業(圖3),有趣的是,他們投資海外物業的比例,更高達32% ,為亞太區之冠(圖4),而他們又喜歡投資哪些地方的物業?原來香港投資者選擇投資英國佔55%、澳洲佔30%、新加坡佔25%、美國佔25%、加拿大佔20%。

[陸振球 樓市解碼]

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