政府料地價收入增 可建單位未必減

文章日期:2019年3月2日

【明報專訊】股巿和樓巿的不同之處,一來股巿有領先指標作用,二是股巿波動較大且變化速度較高,就好像中原樓價指數本周回升0.61%,已令不少業主興奮不已,不過一些受惠大灣區概念的內房股如中國奧園(3883)和龍光地產(3880),昨分別勁飈逾一成和超過7%,如身手靈活,在發掘大灣區的地產投資項目之餘,可留意相關股份的獲利機會。

近兩周巿場的焦點,一是上述的大灣區消息,二是財政預算案的內容,而在陳茂波公布預算案翌日,政府也公布新一年賣地計劃。有評論指出,新一年賣地及兩鐵招標項目可建私人住宅單位目標只有1.55萬伙,令人覺得政府難再提供足夠土地供應,代理自然以此「撥火」;不過,一來如發展局長黃偉綸解釋,因應公私營房比例由六四比調整至七三比,推出的私人住宅地皮自然減少,但興建公營房屋的地皮卻會增加,二來大家也要留意,雖然明年賣地或招標地皮可建單位減少,但預算估計明年度的地價收益卻可達1430億元,反較今年度估計的1159.41億元高出達23%有多(圖1),這又反映什麼?

發展商或加快補地價起樓

當然,以上數據可作不同解釋,可以說政府亂估,以避免大家有因地價收入減少而出現赤字的感覺,另也可以說推出的地皮較優質,所以可以賣得更高價,而當然也可以說政府預期樓價會大升,所賣地皮少了,地價收入也可增加。然而,大家也可留意,過去一年的賣地收入逾1159億元,固然有839.44億元來自公開拍賣及招賣,佔總賣地收益逾72%,原來透過修訂現行土地契約、換地及續訂土地契約(即補地價)的收入也有310.67億元,佔總賣地收益逾26%(圖2),然則政府預計來年地價收益不跌反升23%,會否是有把握發展商會加快補地價起樓,令補地價的收益大增;若然如此,雖然透過拍賣及招標賣地可建的單位會減少,卻能夠以另外的方式(接受發展商補地價起樓)增加可建單位,最終實際可建單位遠超1.55萬伙?

另外,筆者有朋友認為,政府指明年提供的土地(未計補地)可建單位只能興建1.55萬個私人住宅單位,這可能是政府「欲擒故縱」的高招,因有數字支持說供應不足,便可在推行「明日大嶼」及收回棕地起樓時,更加理直氣壯、大條道理。朋友又說,一旦「明日大嶼」成功能提供逾千公傾土地,賣樓收益自然往後政府提供龐大土地收益。

業界籲推「Letter M」助收回棕地農地

說到回收棕地或農地起樓,往往遇到不少阻力,香港地產行政師學會資深會員蘇振顯卻提出政府可推出「Letter M (Money) 」幫助收地。蘇指出,現行農地的法定收地賠償方案,是根據農地用途價值賠償現金,但這情况農地業主認為不公道,因為這並不足以反映農地的發展價值,亦認為政府收地漠視了他們自行發展土地的意向。

蘇振顯認為,他提出的「Letter M (Money) 」方案,可以說是一張由政府所發出的票據,在政府收回土地或業主自願交還土地(並交吉)的情况下,作為替代現金賠償的另一選擇。它的票面價值將會根據它發出當日的特惠補償(金)率計算,而且無預定的換地比例。

另外,「Letter M」可在私人市場自由轉讓。而且可以用作有關土地的繳款,例如用「Letter M 」投標土地、契約修訂土地補價、官地短期租約租金、短期豁免書費用、差餉及地租等,推行「Letter M」將不會改變現行的土地收回程序,但土地業主就能獲得「Letter M」這一現金賠償之外的另一選擇。

蘇又認為,為使「Letter M」在市場上更受用家歡迎,政府可考慮為「Letter M」另設投地表,如果「Letter M」投地計劃能及早實行和推廣,並能涵蓋港九新界,以及將來東大嶼填海地段,「Letter M」將更受業主們歡迎。大家又認為「Letter M」的建議可行嗎?

轉按賺回贈 供樓息不變

根據經絡按揭轉介研究部及金管局的數據顯示,2018年全年新批轉按宗數錄得37,751宗,為8年後的新高;轉按貸款金額更錄得1355億元,創有紀錄以來的高位(圖3)。

經絡指今年轉按對業主來說仍然非常吸引,原因有二:第一,現時美國聯儲局宣布加息進程將會減慢,香港銀行在銀根仍然充裕的大前提下相信難以進一步加息。相反,已有銀行將H按的封頂息率下降10點子至P減3.1厘,實際按息只有2.275厘。第二,銀行優惠不斷擴大,最新的現金回贈達2.1%,假如500萬元貸款可獲得10.5萬元現金回贈,優惠非常豐厚。如業主轉按後選用現時市面上最優惠按揭計劃,封頂息率仍然是P減3.1厘不變,卻可輕鬆獲得10.5萬元現金回贈。

筆者記得,多年前銀行按揭息率曾達P加1.5厘或更多,之後慢慢出現「P減」情况,其時筆者要求銀行一是減息,一是會轉按,如此便可全期節省數十萬的供款;但也有朋友嫌麻煩,又或怕接觸銀行開口要求減息或轉按,卻只懂每日低頭努力工作,博每年可能一二千元的加薪,人就是這麼奇怪的。

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