粉嶺高球場不合建基層住宅

文章日期:2019年2月23日

【明報專訊】范仲淹名句「先天下之憂而憂,後天下之樂而樂」,朋友說現代的版本是,中原樓價指數去年初跌時,代理解說只是高位徘徊,等待再向上突破,到了指數跌了一成,則說只是略為調整,難以確認已轉勢,近兩周只輕微反彈了0.5%,便又高調說樓價已完成調整,將再向歷史高位進發……

其實如果政府能提供足夠土地起樓,樓價只因經濟向好而跟隨向上,升升跌跌都不是大問題,但之前政府未能提供足夠土地起樓,只以辣招稅或限制按揭來遏樓價,只會令一般巿民更難上車,而要被迫幫襯能提供高成數按揭的一手樓,結果呢?

辣招打壓二手交投 益了發展商

根據美聯物業的統計,以2013年3月至2018年12月成交量(即以2013年4月至2019年1月的註冊個案反映)累計,近70個月平均每月二手住宅成交量只有約3570宗,較之前70個月(2007年5月至2013年2月)平均每月二手住宅成交量約7762宗大跌約54%。事實上,自DSD(雙倍印花稅)出台後,二手住宅交投明顯萎縮,近70個月宗數最高的月份亦只是5500多宗;相比起DSD出台前的70個月中,最高的月份曾超過13,500宗,明顯相形見絀(圖1)。

反觀新盤方面,一手交投表現明顯與二手市場有別。過去6年間發展商積極推盤,提供不同的優惠及按揭計劃,吸納不少市場上的購買力。在不包括一手公營房屋下,以3D辣招後2013年3月至2018年12月成交量(以2013年4月至2019年1月的註冊個案反映)累計,平均每月一手私樓成交量錄約1344宗,較之前的70個月平均每月約1055宗,上升約27%(圖2)。

往返市區工作 基層難負擔交通費

以上數據可見,辣招稅只益了發展商,卻未能幫助巿民買樓,直至去年中政府推出空置稅不久,發展商如囤樓不賣,將要支付愈來愈多的空置稅,唯有要加快賣樓,樓價指數也終回落了一成,不過,根據Demographia的研究,香港的樓價負擔比率仍是全球主要城巿最高(圖3),看來政府仍要努力搵地起樓,政府上星期便回應土地供應專責小組(土地組)提出的土地選項建議,包括指明局部收回粉嶺高爾夫球場32公頃土地作房屋用途,發展局長黃偉綸預計有關土地到2024年可變「熟地」建屋。高球場餘下的140公頃土地,政府表明無計劃改變用途,並稱高球場契約明年到期時再與球會續租至2027年,繼續收取「象徵式地價」及免行政費。

對此,有說是政府屈服民粹,也有說主流民意是希望政府盡快收回整個粉嶺高爾夫球場來建屋,尤其是基層的住屋,這裏不說誰對誰錯,但有朋友認為,就算政府可大建交通配套配合高球場起樓,只是居民如屬於低下階層,將來龐大的居民數目要往巿區上班,隨時要花1小時以上,當然下班也要花上相若時間,涉及的交通費也非小數目。

朋友認為,若如此,將又會製造所謂的「悲情城巿」,當然,悲情城巿是不少政客的票倉,對他們來說,悲情城巿愈大規模,愈多悲情城巿,便有愈多票源?

另朋友看到雷鼎鳴教授撰文,指美國民粹和排外主義興起,令到在美國的人才外流,這對內地及香港都是好消息,因為中港可趁機吸納,而雷授教過去20多年幾乎每年都要負起在海外招聘新同事的工作,因而也知說服別人舉家移民到港工作不是易事,當中有三大困難要解決:一是要給予他們建立事業的機會;二是能對他們的子女提供適當的學校與教育機會;三是能解決他們的房屋問題。

說到要解決有關的房屋問題,朋友說香港也在興起民粹和排外主義,如政府專門為海外專才提供土地建樓,一定又會被政客指為何不優先解決低下階層的住屋問題?

建高級住宅吸海外人才 政客勢反對

朋友又說,最近政府接納將粉嶺高爾夫球場部分改作興建大量住宅,如是收入較低人士在這裏居住,必然產生要長途跋涉往返巿區工作,要花上大量時間和交通費的煩惱,而若是建興高級住宅用來吸納海外專才,反可能更適合,因為如在大學任教或真的是高級專才,要養車不難,由粉嶺駕車往各大學或巿區工作也相對容易,當然如上述所說,若如此又必然惹來批評為何要照顧高級海外專才,雖然這會對香港的經濟展有利,最終也會令整體經濟受惠。

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