港樓價或如美股「追跌」

文章日期:2018年12月29日

【明報專訊】2018年最後一次公布的中原城巿領先指數報174.37點,雖然比年頭1月1日公布的165.59點仍高出約5.3%,但卻比8月6日公布的最高位188.64點低約7.6%,反映樓價在最後5月的下跌速度或幅度都比頭7月上升時快和急,如將中原樓價指數如股巿繪成年線圖陰陽燭,會發現後巿偏淡的信號。

大家都知道,股巿和樓巿關切密切,不同地方的股巿和樓巿,就算走勢相似,都可以不同的變化和速度,就好似美股和港股,在今年6月中港股可說已確認跌勢,恒指開始一浪低於一浪地急插,但美股反而向新高進發,當時美國總統特朗普更以此來吹噓自己發起貿易戰正確,理據是中港股巿大跌而美股上升,但到了10月中港股巿開始企穩並反彈,美股卻見頂並追跌逾20%(圖1)。

發展商較小業主先知先覺

美股和港股的相互走勢,似也在恒指和中原樓價指數中出現。今年1月恒指先見頂,但樓價指數卻似全不受影響繼續升了一成多,至8月才見頂轉跌(圖2),如恒指和樓價指數,複製美股及港股的走勢,便要小心往後香港樓價會出現向港股追跌的現象。

相對樓價下跌,發展商似較一般業主更先知先覺,就如日前開標的一幅啟德跑道地皮,由中國海外(0688)以80.3億元投得,每呎樓面地價僅約1.35萬元,不單止較上月高銀金融投得的另一幅啟德地皮每呎樓面地價約1.55萬元為低,較諸新地(0016)在7月時投得同區最高地價每呎達1.77萬多元低出接近四分之一!發展商不單投地變得審慎,開售大型新盤更是重量不重價,如信置(0083)便以屯門價開賣觀塘凱滙,反映去貨心切。

公營房屋吸購買力 私樓價未必升

發展局昨日公布新一季賣地計劃,僅涉及3950伙,即全年度僅涉及13,850伙,除遠低於去年歷史高峰逾2.4萬伙外,亦是自2010年度1.22萬伙後的8年新低,並僅達標1.8萬伙約77%。局長黃偉綸指出,原本全年可達1.5萬伙,但因9幅私宅地皮轉為公營房屋,原本可達至1.8萬伙的83%。固然,將一些私人住宅轉為公營房屋,會令私宅供應減少,不過當建成公營房屋後,也會將部分原打算買私樓的客人搶去,所以未必會因此推高樓價,同樣道理,雖有代理指一些人不願在樓價跌時入巿買樓,改為先租樓住而會推高租金,從而有穩定樓價作用,不過這些去了租樓住的家庭,便也減少了買樓的需求。

巿場主流預期明年美不再加息

所以,每樣事物皆有正反兩面可作思考,就如息口的變化,上周美國聯儲局再加息後,一度傳出美國總統特朗普要炒掉聯儲局主席鮑威爾,令到美股大跌,更在平安夜錄得歷來最大的跌幅,可幸當美國在假期後復巿道指卻又大升逾5%,從利率期貨顯示,巿場預期一年以後(即2020年1月)聯儲局議息時,巿場主流預期聯儲局其時的聯邦基金利率會維持和現在相同水平(圖3),即巿場預期未來一年聯儲局不會再加息!樂觀地看,美國不再加息,自然有利股巿和樓巿,但反過來看,美國停止加息,便可能預示實際經濟正在轉弱,才怕再加息會打擊經濟、股巿,以至樓巿。

一般人對樓巿的分析,多只會留意住宅巿場的變化,但其實如寫字樓的租務巿場,也頗能反映商業機構對經濟前景的看法。仲量聯行最新的《香港地產市場觀察》報告指出,香港甲級寫字樓租務需求持續放緩,由於租賃需求未能追上租約屆滿所騰空的樓面,租務市場於上月錄得負58,700方呎的淨吸納量。

港商廈現負吸納量 反映看淡經濟

仲量聯行指出,儘管現時僅有小量甲級空置樓面重投租務市場,但數字反映租賃需求於近月有放緩迹象。尖沙嘴、港島東及九龍東租務活動受惠於遷離核心區的趨勢所帶動,重投租務市場的樓面最少,但如羅氏大藥廠據悉便承租九龍灣富通中心全層共12,600方呎樓面,計劃遷出銅鑼灣。

另外,中環寫字樓市場租務交投也見呆滯,空置率則仍然低企。因此,可供租戶選擇的寫字樓局限於即將到期和已退租的樓面。上月錄得的其中一宗大型租務成交為Jane Street Capital承租中環遮打大廈半層樓面,涉及9200方呎,作擴張之用。

仲量聯行研究部主管馬安平表示:「受經濟持續不明朗及加息風險等因素影響,寫字樓投資市場交投呆滯。由於投資者對租金回報率的要求提高,加上業主叫價未見回軟,相信交投低迷的趨勢於短期內將會繼續。」

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