安聯杜納恩:港樓價難大跌 地產股估值吸引

文章日期:2018年12月27日

【明報專訊】香港樓價指數一直升至8月才掉頭向下,現時巿場情緒也變得悲觀。安聯環球投資策略師杜納恩(Neil Dwane)認為,本港樓價近月轉跌,原因是踏入加息周期抽走過量流動性所致,但本港作為國際城市的成功基因沒有改變,料很多資金等待樓價調整後便會出手低吸,故他相信是次樓價跌幅不會超過兩成。既然預測樓價難大跌,他看好市帳率低、息率高、估值吸引的地產股。

杜納恩在《Money Monday》第152期(6月11日出版)封面故事專訪中分析,本港屬商機處處的國際城市,全球不少資金均有興趣投資港樓,「我相信樓價若下跌兩成,很多人便會爭着去買」;既然樓價難以大跌,他指地產股股價已較每股帳面值大幅折讓,而且股息率頗高,估值吸引,值得留意。專訪見報至今約半年,中原城市領先指數(CCL)由升轉跌4.3%,而龍頭地產股新地(0016)股價下跌10.6%,表現跑贏恒指(見圖)。

本港成功基因不變 樓價只有調整

住宅除了是投資工具外,亦是居民生活的必需品,保障居民可「有瓦遮頭、居有定所」,是政府應有的責任。杜納恩在上述6月專訪中曾表示,既然本港樓價現已高至脫離大部分居民的購買力,惟可見將來亦難以大跌,相信社會已形成一致共識,應該大幅增加興建公營房屋,料政府也會從善如流。結果運輸及房屋局上周五公布《長遠房屋策略》2018周年進度報告,制定下一個10年期(2019/20至2028/29財年)房屋供應目標,將公私營房屋供應比例由六比四調整為七比三,可見杜納恩成功預測港府房策轉變。

杜納恩早前再接受記者訪問,他仍然維持對本港樓價「有調整、無大跌」的預測。他分析,由於本港奉行聯繫匯率政策,港息長期走勢需要跟隨美息,美國在2015年底開展加息周期後,本港金融管理局及商業銀行亦要提高借貸成本,結果是息口向上(編按:金管局貼現窗基本利率過去3年一直跟隨美息上調,最新報2.75厘,本港銀行同業拆息(HIBOR)去年初已開始明顯向上,今年9月本港銀行更上調活期存款利率及最優惠利率(P),而本港按揭貸款利率主要與1個月HIBOR或P掛鈎),這會為本港樓價帶來下調壓力,但在強勁基本因素支持下,他看不到樓價有大跌風險。

港樓業主實力強 料趁調整買多間

「假如某人沒有持有任何本港住宅,他當然希望等樓價大跌後執平貨,但我們分析需要實事求是。本港是次踏入加息周期抽走過量的流動性,無疑會令早前不合理地偏高的港樓估值作出修正,可能會令樓價由高位下跌10%至15%,但估計不會大跌40%,因為本港作為國際城市的成功基因沒有改變,而本港大部分住宅物業由港人持有作自住用途,投機氣氛不算熾熱。」杜納恩分析。事實上,根據差餉物業估價署發表的《香港物業報告2018》,本港去年私人住宅空置率為3.7%,按年減少0.1個百分點,涉及42,942個單位,為近20年低位。

杜納恩又分享本身的經歷,指早前匯豐銀行與他接洽,稱他若有興趣在本港買樓的話,匯豐可為他提供五成按揭。

他認為,從上述情况可見,本港銀行的按揭審批相當嚴格,沒有出現2008年美國爆發金融海嘯前當地銀行向置業者濫借的情况,本港銀行體系穩健,亦增加港樓在是次跌市的承接力。

在總結對本港樓市的預測時,杜納恩表示:「我的看法是,本港不少業主財政實力強勁,假如樓價下跌20%的話,他們不單不會被迫沽貨,反而會趁低吸納多買一間物業作投資,這樣的話,樓價自然難以大跌……也就是說,是次調整只會令本港樓價由『非常昂貴』變成『昂貴』,不會跌至大部分港人可負擔的水平,這也是大部分國際城市樓市的特點。」

內地熱錢料轉向 澳加樓價堪憂

既然本港樓價難以下跌,杜納恩重申繼續看好地產股,「我覺得地產股有吸引力,因為其股價已較每股帳面值折讓40%至50%,而且息率高達4至5厘(見表)」。

作為比較,杜納恩看淡澳洲及加拿大樓市前景,指兩國樓市過去幾年備受來自中國投機資金追捧後,目前當地樓價已升至不合理水平,估值亦已遠離基本因素,「我不擔心本港樓價會大跌,但真的擔心澳洲及加拿大樓市會大跌」。

明報記者 葉創成

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