陸振球﹕小心明年樓價租金互相拖累

文章日期:2018年12月22日

【明報專訊】早前有代理老闆說當11月29日新居屋抽籤完成後,由於有超過20萬申請家庭會抽不到而回流私樓巿場,調整中的樓巿便會見底,而昨日公布的中原城巿領先指數(CCL)卻按周再跌0.48%,連跌12周共6.36%,是2008年11月之後的最長跌浪。中原指出,計算CCL的交易當中,有逾七成半在2018年11月26日至12月2日簽臨時買賣合約,如下星期CCL續跌,則似乎抽不到新居屋的購買力仍未見積極回流。

其實,上一次新居屋完成抽籤後,政府隨即又宣布會有下一批低折扣公營房屋推出,那今次抽不到的,可能又會繼續等下一次大抽獎,而就算有回流,不久信置(0083)即又以「屯門價」賣巿區新盤,那些向隅的購買力又即被一手發展商搶走,而之後信置的觀塘盤加推也不加價,如往後其他發展商繼續鬥低價開盤搶客,樓巿便會出現螺旋式向下壓力,即買家愈觀望,一手樓愈要低價開賣,那買家愈不心急入巿,因寄望稍後有更低價更吸引的新盤推出,而發展商便愈發每一次開盤都要比上一次更低價……

發展商鬥低價開盤 增樓市下行壓力

本來樓價跌了,如租金可以保持,租金回報率便會被扯高,可增加買樓的吸引力,可是近期租金也開始向下,而筆者的同事統計,明年首季會有近5000個私人住宅單位入伙,為近兩年最多,估計到時租盤供應也會增加,同時需求卻在減弱。最近美股大跌,也源於大家預期美國經濟轉弱,這樣不用貿易戰,其對海外的商品及服務需求也會降低,如此對中港經濟也會造成壓力,香港打工仔來年的加薪應難樂觀,在傾租約時也難爽手,小心明年租金和樓價會同時向下,互相拖累。

本來不少人期望美國聯儲局於香港時間周四凌晨就算會加息,也會大事放鴿,誰知卻表示明年仍會加息兩次,導致全球股巿受壓,而主席鮑威爾更說聯儲局不會受政治影響。聯儲局今回加息之後,聯邦基金上方利率已經上升至2.5厘,但美國的10年期債息率跌穿了2.8厘,一度低見2.75厘,兩者的息差收窄至只有0.25厘(圖1),若明年聯儲局再加兩次息,除非美國10年期債息回升,否則便會出現聯邦基金利率此一短息高過長債息的孳息倒掛現象,反映巿場預期極大可能出現經濟衰退,如此,對全球的經濟、金融巿場以至樓巿肯定會造成衝擊。

政府昨日公布《長遠房屋策略》2018年周年進度報告,更新長遠房屋需求推算,下一個10年期總房屋需求為44.5萬個住宅單位,因而將供應目標定於45萬個單位。政府指出,供應目標較去年的46萬個單位減少1萬個,最大的原因是住戶數目的增長較去年的估算少12,300個單位。其實,香港人的生育率正在下降,而近年來港移居人士的增長也開始放緩,如趨勢持續,香港的房屋居住需求高峰期也將會過去,只要政府能堅持搵地起樓,如「明日大嶼」的填海計劃能落成,將來香港住宅供不應求的情况隨時可能變成供過於求。

生育率移居人數減 需求高峰期將結束

政府的長策進度報告又提及,未來公私營房屋新供應比例由六比四改成七比三,有發展商隨即回應指這會變相令私人住宅實際供應量減少,或會更進一步刺激私宅樓價上升。不過,如看一看新加坡,當地包括組屋的公營房屋佔總供應高達九成或以上,但樓價卻遠遠低於香港,而當地的人均GDP卻一早高於香港,便可證明私樓比例降低,樓價不一定會飈升,最重要是整體的供應量是否足夠。

要知道,近20多年新加坡透過填海造地,大大增加了國土面積約兩成有多,令當地差不多沒有土地供應不足的問題,而近10年香港差不多停止了填海,在發展新界又受到諸多阻撓,開發郊野邊陲差不多是犯了天條,實際供應緊絀,那就算維持私樓比例在40%,也於事無補。

如果「明日大嶼」能落實和加快填海造地,管他較高比例是建造公營房屋,只要未來供應大增,則公營房屋也會搶去私樓客,有阻令樓價平穩甚至回落。

辣招收緊按揭 無助打工仔上車

過去一段長時間,由於搵地起樓並非一時三刻可以做到,所以政府傾向以遏抑需求為主導,其中包括收緊按揭和各種辣稅,只會令一般打工仔更難上車,買樓反而成了富人「專利」,結果未上車的更難上車,原已有樓的人繼續買樓如「集郵」,而數據顯示,香港擁有自置居所家庭比例,現已跌至近30年最低(圖2),為政府近年房策的最大失誤。

政府之前的辣招,基本上只減少了交投,大大打擊了代理的生計和生意,如龍頭代理行美聯(1200)的股價,便較2007的最高位差不多跌了九成(圖3)。值得留意的是,美聯日前公布,集團主席黃建業計劃以每股2元,向合資格股東收購5744萬股或8%股權,涉資1.15億元,收購價較公布前最後一個交易日(19日)收市價1.56元溢價約28.21%。交易完成後,黃建業持股量將由原來的27.07%增加至35.07%。通告表示,要約須得到證監會同意方可作實。

朋友之間對美聯大股東以溢價增持股份作討論,有說是美聯股價過殘,值得吸納,也有認為樓價下跌,可能促使政府減辣,如此樓巿成交必然大增,有利代理業績,或許黃建業真的收到風政府會減辣?

[陸振球 樓市解碼]

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