英發展商Chris Holland:脫歐拖累鎊匯 低吸曼市住宅

文章日期:2018年12月13日

【明報專訊】英國首相文翠珊本周一宣布押後國會脫歐協議表決,英鎊匯價下跌,英國脫歐亦再次成為市場焦點,對當地房地產市場又有何影響呢?英國房地產發展商The Heaton Group銷售及租賃總監Chris Holland接受訪問時表示,英鎊匯價短期下跌,意味以港元可以更便宜地買入英國物業,他估計英國與歐盟可在明年3月脫歐死線前達成協議,令市場重拾信心,屆時英鎊可望回升,故目前是入市買英國樓的好時機,當中他看好受惠「北方經濟引擎」(the Northern Powerhouse)計劃的英國第二大城市曼徹斯特樓市。

由於預期不夠票過關,英國首相文翠珊本周一主動押後原定於周二的的國會脫歐協議表決,並且在周二趕赴歐洲爭取支持重新談判,希望在明年1月讓國會表決協議,但歐盟委員會主席容克強調現有協議是唯一可能,沒重新談判的空間,歐盟、愛爾蘭及法國等均表示已為英國「無協議脫歐」(硬脫歐)做好準備。另外,保守黨亦正醞釀對其黨魁文翠珊進行不信任動議。

隨着英國政局不明朗因素增加,英鎊匯價本周下跌,昨日晚上10時報每英鎊兌1.2620美元,較上周收市價1.2726下跌0.8%;若與2016年6月23日歐脫公投前的1.4877比較,在過去近2年半已貶值15.2%。

料明年3月市場回復信心

Chris Holland指出,英國脫歐如何發展,的確是目前投資英國樓市的風險之一,但他指出,近年英鎊匯價受脫歐困擾已下跌不少,意味目前以同一金額的港元可兌換成更多英鎊,則更便宜地買入英國物業;而他估計英國與歐盟可在明年3月脫歐死線前達成協議,令市場重拾信心,屆時英鎊可望回升,故現時是港人投資英國物業的好時機。

港人若有興趣在英國置業,一般會首選首都倫敦,惟Holland認為,位於西北地區的英國第二大城市曼徹斯特樓市有更好的投資機會,而曼市目前的定位亦是「英國的第二個首都」。他解釋,英國卡梅倫政府時期(2010至2016年)已提出「北方經濟引擎」(the Northern Powerhouse),目標是把英格蘭北方建設成一個和倫敦以及英格蘭東南部規模相當的經濟地區,當中重點發展曼徹斯特等核心城市,吸引不少本地及外來投資。

曼市中美投資客通吃

在眾多投資中,曼徹斯特機場正在進行長達10年、投資額達10億英鎊的擴展計劃,落成後將增加每年乘客處理量至1000萬人次,創造1萬個就業機會,顯示曼徹斯特作為全球樞紐城市的地位;亞馬遜在機場商業區已開設物流中心,創造1500個本土就業機會;由去年開始,曼徹斯特開設每周3班直航至三藩市,將該英國西北部城市與美國矽谷緊密聯繫,獲當地科技及商界領袖歡迎。

另外,中國國家主席習近平於2015年到英國國事訪問期間,亦曾到訪曼徹斯特,並且宣布在曼市開展不少投資計劃,包括曼市與北京的直航,而中資企業亦投資數百萬英鎊於投資曼市房地產。

140億鎊建高鐵 1小時可抵倫敦

中國近年成功建立覆蓋全國的高鐵網絡,縮短不同城市往來時間,帶動全國人流、資金流及信息流往來,經濟高速增長,支持樓市向好,原來英國亦有類似的基建計劃。Holland指出,英國正計劃斥資140億英鎊,興建 2號高速鐵路(High Speed 2 Rail) ,將來往倫敦及曼徹斯特的時間縮減至1小時。資料顯示,2號高速鐵路將以丫字形連接倫敦、伯明翰、曼徹斯特及列斯等8個英國主要城市,設計時速達400公里,預計2026年完成首段倫敦至伯明翰段,2033年全線完工。

Holland形容,曼徹斯特是「北方經濟引擎」的中心,亦是過去一段時間倫敦以外經濟增長最快的英國城市,預計未來創造就業職位數目將超過柏林、東京及巴黎等國際大都會,就業及經濟增長可帶動房屋需求,故曼城樓市基本因素理想。

料樓價5年升兩成 租金回報6厘

由於具備上述利好因素,曼徹斯特今年被仲量聯行選為英國樓市第一熱點,Holland又引述第一太平戴維斯最新研究報告預測,以曼徹斯特為代表的英國西北地區,未來5年樓價升幅達21.6%,跑贏全國其他地區,而倫敦樓價期內升幅料僅4.5%,敬陪末席(見圖)。對於倫敦及曼徹斯特這兩個英國最大城市樓市的比較,Holland如此分析,「目前倫敦樓價已很高,所以倫敦住宅的租金回報率只有2厘,而在曼徹斯特住宅租金回報率可達6厘,而且其樓價未來5年料可上升21.6%,投資者可望既賺租又賺價」。

Holland指出,2016年曼徹斯特住宅樓市出租率達98%,由於首次置業需求增長強勁,而且來自海外及私人投資者需求亦持續,發展商近年積極增加供應,料至2027年將有6萬個新增單位落成。他預測,強勁的需求可以吸納新增供應,而且由於置業者由重視價格轉為重視質素及生活舒適度,當地豪宅價格料有突出表現。

明報記者

[葉創成 名人樓市論壇]

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