富榮7月誕千萬樓王 估價現低兩成 居屋樓價升幅過急 業界料估價或大幅回調

文章日期:2018年11月12日

【明報專訊】今年中市場屢現居屋王,但隨着近月樓價由高位大幅回落,居屋王樓價亦加快下調。本報抽取市場其中三大居屋王作估值,發現本港首個千萬居屋王、旺角富榮花園3房戶最新估值低見809萬元,較當時成交價低逾200萬元或兩成(見表)。有業界人士指出,現時二手市場減價空間大,銀行亦跟隨市况,調整早前升勢較快的居屋估價。

明報記者 謝穎怡

今年7月,富榮花園首次誕下千萬元居屋,令市場嘩然,該單位位處17座中層A室,屬實用面積592方呎3房單位,由兩人聯名以1065萬元買入,實呎逼1.8萬元。

銀行現時對上述單位估值由809萬元至911萬元不等,以中銀香港為例,現估值低見809萬元,實呎13,666元,較當時成交價低256萬元或24%。即使恒生銀行對上述單位估值較高,亦僅為911萬元,仍較成交價低154萬元或14%。

高峰實呎1.8萬 現每呎估值1.37萬

中原分行經理徐國樺表示,本月富榮花園放盤量約100餘個,與今年旺市時數目相若。他續稱,現時仍有部分業主未面對現實,仍將單位逾千萬元放售,未有因近月市况而調低叫價。

自7月首現逾千萬元成交後,屋苑已補地價成交寥寥可數,10月份同類單位已回落至980萬元已補地價成交,實呎約1.65萬元,較高峰價跌近一成。本月富榮花園暫錄得一宗成交,為「白居二」入市個案,單位位於11座中層K室,屬實用面積431方呎兩房戶,成交價512萬元(未補地價),實呎約1.18萬元,樓價較同類高位下跌16萬元或3%。原業主2013年以289萬元(未補地價)買入,持貨5年,帳面獲利223萬元或77%。

多個居屋樓王估值「潛水」

至於另一個樓價曾逼近千萬元大關的深水埗樂年花園,有3房戶於6月時以980萬元成交,銀行現時對單位估值968萬元,實呎約1.55萬元,較實際成交價差幅較少,僅約1.2%。另外,今年中樓價升勢亦蔓延至新界居屋,沙田愉翠苑一個實用面積650方呎中層單位,7月時於自由市場以913萬元成交,實呎1.4萬元,貴絕新界居屋。銀行現時對上述單位估值由847萬元至903萬元不等,較當時成交價低約1%至7.2%。

愉翠苑樓王估值最多跌7%

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,二手居屋以用家市場主導,令不少業主持有「好價」沽出的心態,令居屋單位於旺市成交時,多出現偏高價情况,隨着整體樓價回落,現時業主面對現實,議價空間增多,銀行亦相對跟隨市况,調低部分單位估值,因此導致居屋估值與成交價差幅擴大。

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