陸振球:美債息急升 對港樓後市有啟示

文章日期:2018年10月6日

【明報專訊】上星期美國再加息0.25厘,雖然香港銀行12年來終首度調升最優惠利率(P),但加幅普遍只有0.125厘,不少人認為幅度輕微,對樓巿難以構成壓力。然而,樓價指數卻開始受壓,中原樓價指數已跌破6月時「娥六招」公布前水平,本星期美國10年期債息更升破3.2厘的7年來最高水平,其實這對樓巿有極重要的意義!

美債息拋離港租金回報 4年後樓市多跌

美債息突然飈升,事緣美國儲聯局主席鮑威爾表示,聯儲局再也不再需要保持超低利率,並將循序漸進地轉向既不寬鬆也不緊縮的中性利率。對於美國總統特朗普多次批評加息,鮑威爾只表示聯儲局並不考慮政治因素,只關注自身職責。

鮑威爾的鷹派言論,猶如為美國往後繼續加息開綠燈,美債息和香港樓巿究竟有何關係?筆者記得多年前曾訪問香港大學的鄒廣榮教授,他向筆者提及,曾以數十年的數據研究,原來美國10年債息和香港住宅租金回報之間的差距,可以預測4年後香港的樓價是上升或下跌,準確度接近九成,過往若美國10年債息高於香港住宅租回報率達1厘或以上,4年後樓價多會急跌,相反若是美國10年期債息低過香港住宅租金回報率達1厘或更多,樓價便會急升(圖1)。

現在美國10年期債息已升穿3.2厘,根據差餉物業估價署的數據,截至今年8月香港的C類型即中型住宅租金回報率只為2.2厘,即兩者差距已有1厘,如兩者「息差」再擴闊並較長時間企於1厘以上,香港樓巿前景便令人擔心。

加按比例金額新高 非好現象

事實上,美國國債往往被機構投資者視為無風險的投資工具,當買美國10年國債也可收3.2厘息,買香港住宅僅能有2.2厘的租金回報,自然會漸漸影響投資者對香港樓巿的看法,另一方面,美國勢將再加息,香港遲早也會再加息, 甚至追加,對負債人士心理也會愈添壓力。常有分析說在辣招下按揭水平偏低,所以樓巿風險遠低於以前,不過近年長期低息下,卻誘使不少業主加按套現,如按揭轉介機構經絡的一項研究便發現,現在加按佔整體按揭比例已升至達36.5%,創出有紀錄以來的新高(圖2),另一方面,加按套現的平均金額亦首次衝破400萬元的關口,8月份的每宗平均加按貸款額達到416萬元(圖3),大家都經常看到有多按物業淪為銀主盤,如美息和港息日後再急升,相信受影響的加按業主會愈來愈多,並非一個好現象。

港人最想置業 多欠缺財務目標

香港財務策劃師學會日前發表「港人財務目標及退休實踐度」調查結果,調查乃2018年8月6日至31日進行網上調查,蒐集港人對理財及退休策劃的取態。部分調查結果如下:

(1)四成受訪者沒有制訂財務目標。在低收入群組(月入15,000元或以下)中,有54%沒有財務目標;

(2)港人首要的財務目標是置業。在有財務目標的427名受訪者中,有129人(即27%)以置業為第一目標,第二及第三項分別是退休準備及醫療開支;

(3)港人退休後的收入來源主要是依靠銀行儲蓄(28%),其次為股票/債券/基金(20%)及強積金(16%)。另有10%受訪者認為可依靠政府提供的保障,僅6%受訪者依靠子女供養。

看完上述調查結果,大家可會留意,最多人的財務目標是置業買樓,但也有超過一半低收入人士是沒有制定財務目標,這亦令到大家理解到除了因為樓價高而令港人愈來愈難買樓外,如沒有財務目標,如儲蓄和投資,就算樓價回落,那些沒有準備的人,也是依然沒法上車。

另外,沒有自住樓而單靠銀行儲蓄退休,也會是極不容易。

■海外物業博覽暨投資講座

《亞洲週刊》10月27日將舉辦大型海外物業博覽暨投資講座,邀得湯文亮博士及曾淵滄教授等樓巿及投資KOL參與,首300名進場人士將可獲贈安泓投資總監楊書健及《明報》投資及地產版資深主編陸振球合著的《環球置業 最強天書》(圖)乙本。有興趣參展的發展商和中介,可經以下電郵查詢:clipper-rea@admiralinv.commarketing@mingpao.com

[陸振球 樓市解碼]

按揭計算機
樓價
按揭成數
按揭利率
還款年期
購置該物業閣下須準備
首期
銀行貸款額
代理佣金
厘印費(SD)
所需現金總額
每月供款