奧園郭梓文:中央放水抗貿戰 內房長遠俏

文章日期:2018年9月20日

【明報專訊】中美貿易戰不斷升溫下,去年升勢如虹的內房股,就算是基礎因素良好的也在今年出現明顯調整。一向少有接受訪問的中國奧園(3883)主席郭梓文,在接受專訪時承認,今年內房股主要面對兩大挑戰,第一是中央去槓桿政策令市場資金相對趨緊,第二是中美貿易戰令內地居民擔心前景,削弱房地產購買力。但他強調,內地資金環境過去一個多月已有所鬆動,而且隨着美國政局可能出現變化,貿易戰隨時可以出現轉機,故他對內地樓市長遠前景仍樂觀,指目前財務狀况穩健的奧園擬趁淡市增持優質土儲。

雖然隨着中美貿易戰持續升溫,恒指今年自高位一度下跌近兩成,惟內房股價期內表現跑贏大市,而奧園今年以來更錄得近三成的升幅(見圖)。事實上,奧園股價強勁亦有業績支持,集團上半年盈利按年勁升62.1%至12.2億元(人民幣·下同),而奧園於8月銷售收入按年增長158%至68.5億元,今年1月至8月銷售收入則增長約145%至約531.6億元,已鎖定可觀賣樓收入,可憧憬未來一至兩年業績持續增長。

郭梓文接受訪問時分析,今年以來內房股面對兩大挑戰,第一是市場解讀中央去槓桿政策對內房有不利影響,而此情况在7月底以來已有改善,「市場原先擔心去槓桿令地產公司資金會否出現緊張,但我覺得7月31日召開的中央政治局會議後內地資金環境已有所鬆動(編按:會議主要部署下半年經濟工作,強調要把好貨幣供給總閘門,保持流動性合理充裕),雖然水源暫未流到地產,但整個社會的資金環境有所改善」。

大灣區出口佔全國近半 貿戰削購買力

至於內房股面對的第二個挑戰,郭梓文認為是中美貿易戰,而且他料影響會持續一段時間,「中美貿易戰無疑會影響市場信心,特別是粵港澳大灣區佔全國出口貿易最大的比重,差不多達二分之一,目前出口企業老闆及高管對市場前景均有一定擔心,這樣的話,他們花錢便沒有以前那麼大方,所以他們對房地產的購買力也有一定削弱,我們亦已感覺到此一市場變化。」

「但我覺得,既然貿易戰已打到家門口,我們中國人一定要齊心合力去打,更加要強調共度時艱,以前更艱難的日子也都捱過去,目前大家都殷實了,面對這些小問題、小波折,只要大家挺一挺,也許能夠轉危為機也說不定」。

信貸評級升 今年境外融資13億美元

在內房銷售短期可能轉吹淡風的情况下,奧園有何應對策略呢?郭梓文指出,奧園對完成今年730億元的銷售目標仍然很有信心,而且奧園截至6月底土地儲備建築面積達3001萬平方米,總貨值約3275億元,足夠滿足未來3至4年發展需求,平均土地成本為每方米2143元,土地成本優勢明顯;他表示,雖然奧園目前不會進取買地,但若價格合理也會優持優質土儲,強調不需要對中美貿易戰太過擔心,「我覺得是次中美貿易戰的周期,與美國政治周期亦有關,美國每4年總統大選,而且總統任期上限為8年,故特朗普不會做一輩子美國總統,日後若換一個總統,貿易政策便可能不同了」。

郭梓文指出,奧園成立以來一直強調有節制地發展,「要做低調文明的力量」,「多做事、少說話、少折騰」,經營方針向來穩打穩扎,近年財務狀况更持續改善,截至今年6月底淨負債率為67.5%,處於行業合理水平,故他相信奧園有能力應付短期市場波動,「我們向來不追求規模做到好大,雖然規模亦不能太細,但我們更追求活得長久一些」。事實上,奧園過去兩年獲惠譽、穆迪及標普上調信貸評級後,今年8月再獲惠譽上調評級展望至「正面」,反映國際評級機構對奧園財務穩健的認同,奧園亦把握此優勢,年初至今成功境外融資逾13億美元。

近月有個別內房的地盤出現施工意外,導致人命傷亡,在內地社會掀起頗大迴響。郭梓文回應說,奧園的營商宗旨是「首先不能犧牲質量去追求速度,不能犧牲質量去追求規模,這是最重要的」。他解釋,樓宇施工本身有科學周期,例如即使最快的「深圳速度」亦只是5日建一層樓,不能勉強壓縮至3天,否則便隨時會出現意外,「總之地盤施工一定要安全,不能在績效考核時太強調速度」。

大灣區南沙中山樓價追落後

奧園今年以來股價表現跑贏同業,原因之一是在番禺起家的奧園近年早着先機搶佔大灣區發展先機,實現大灣區「9+2」城市全覆蓋,區域內項目55個,貨值近1050億元。郭梓文十分看好大灣區的前景,認為區內「9+2」城市只要做到「金融、交通及人才」的「三通」,便會出現「木桶效應」(編按:指一個用來裝水的木桶,若組成的木板參差不齊的話,那麼它能盛載的水容量不是由最長的木板、而是由最短的木板來決定;此理論又被稱為「短板效應」,「短板」的長度決定整體發展程度,一件產品品質的高低,取決於其品質最差的、而非品質最好的零部件),區內樓價較低的城市可望追落後乘勢而起,「大灣區內眾多城市中,目前最高樓價的是香港,跟着是深圳、廣州、佛山及珠海,這樣的話,我估計『三通』以後,目前樓價比較低水、在每方米約2萬元的城市會有機會,例如隨着跨江基建落成,最直接得益的是南沙,跟着中山也會受惠,而江門及肇慶等發展較慢的城市亦會有後發優勢」。

明報記者 葉創成、陸振球

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