耀才葉茂林:貿戰衝擊 增現金等買平樓

文章日期:2018年9月13日

【明報專訊】股巿和樓巿,有眼光都可以投資獲利。耀才證券(1428)主席葉茂林除了縱橫股壇,他上世紀70年代在土瓜灣做小販起家,跟着從事紡織業賺得第一桶金,並且在2003年起大舉買入本港物業致富,目前持有物業總值達30億元,是商界白手興家的代表人物之一。這名有近50年營商及投資經驗的老行尊接受訪問時表示,美國以加息、減稅及增加關稅三招對付中國,「目標是攞中國命」,料內地以至本港經濟均會轉差,不利本港樓市,故目前不論住宅、寫字樓及工商舖均非投資好時機,他早已增持現金,預備等樓價下跌後再執平貨。

本港住宅樓價於2003年SARS見底後,過去15年大漲小回,累積升幅達5倍,而不少寫字樓及工商舖表現更佳;葉茂林當年亦早着先機大舉買入本港物業,主打商舖,包括銅鑼灣羅素街、波斯富街、旺角彌敦道舖位,代表作是在尖沙嘴加拿芬道一口氣買入近10個舖位,也有投資多層寫字樓物業及服務式住宅。

從上述事例可見,葉茂林擅長把握投資轉折點果斷轉身,而他在是次專訪中透露,早前已經善價沽出部分物業,獲取可觀利潤,原因之一是他從事證券行業,經常需要大量資金周轉,所以一直以來個人的地產投資策略是「快入快出,密食當三番」;另一原因則是近期的中美貿易戰。

美加息減稅加關稅 組合拳重擊中國

根據葉茂林的分析,美國是次發動貿易戰的根本原因是「特朗普唔畀中國出頭」、「美國佬想攞中國命」,影響重大,「中國已成為全球第二大經濟體,近年更希望逐步邁向世界,這樣發展下去,再過多10年中國便會爬美國頭,故特朗普的想法是,一定要在現時出手打沉中國」。

葉茂林認為,是次美國以加息、減稅及增加關稅的三招組合拳重擊中國,整個佈局十分精密,包括:(1)加息縮表,令美元與其他貨幣的息差優勢拉闊,增加美元的吸引力,帶動美元轉強;(2)降低稅率,過去多年美資跨國企業在海外滾存了數以萬億美元計的利潤,特朗普稅改將有關現金回流稅率減至15.5%,而且將美國企業所得稅稅率亦減低至21%,增加在美國本土投資的吸引力,促使美企班資回朝;(3)增加關稅,美國向中國入口產品徵收關稅,目標是令跨國企業從內地撤走生產基地搬回美國。

關稅大規模加碼 逼美企從華回流

中美兩國於7月起已先後向對方500億美元產品互徵關稅,華府早前已完成向另外2000億美元中國產品徵收關稅的諮詢,料短期內公布實施細節,而特朗普上周更說會再向2670億美元中國產品追加關稅,即總徵稅規模達5170億美元,超過去年美國入口中國產品總額5050億美元。葉茂林認為,既然特朗普是次目標是「攞中國命」,最終美國的徵稅規模有機會真的高達5170億美元,屆時中國出口業將備受打擊,而隨着跨國企業撤離,內地就業情况亦會惡化;而本港作為中國對外的窗口,經濟及就業市場也會受壓,屆時樓價難免受累下跌。

有分析認為,美國若向中國發動全面貿易戰,除了令當地消費者要買貴貨推升通脹外,對美資跨國企業亦有不利影響,故特朗普會投鼠忌器;惟葉茂林指出,從近月中港股市大跌而美股卻屢創新高可見,對特朗普來說,貿易戰的結果是「你(中國)衰十、我衰一;你重傷、我輕傷;(既然你我是敵對關係)所以我已經賺了」;至於事件對美資跨國企業的影響,他相信美國總統的決策最重要是對國家有利,國家利益一定高於企業利益,而美國企業亦會自己想方法應變。

本港經濟就業料轉差 拖累樓價下跌

綜合上述分析,葉茂林強調,投資者千萬不可對中美貿易戰的影響掉以輕心。雖然中美貿易戰於7月爆發後,過去兩個多月新盤仍然熱賣,二手樓價亦繼續在歷史高位徘徊,惟葉茂林相信,隨着美國向中國產品徵收關稅的規模不斷加碼,遲早也會衝擊本港經濟及就業,樓價亦會受累下跌。

有豐富紡織出口經驗的葉茂林,以美國最新貿易數據解釋說,「雖然7月6日美國已開始向中國產品徵收關稅,但7月美國向中國入口產品反而增加,貿易逆差亦擴闊,原因是在更大規模的關稅實施前,美國入口商搏命增加入口儲平貨;隨着日後美國向所有中國產品徵收關稅,我相信中美貿易市場會轉趨淡靜,本港樓市亦是一樣」。

中環中心拆售滯銷 反映甲廈轉弱

雖然近年甲廈表現跑贏住宅,惟葉茂林認為,從盧文端等5名投資者向長實(1113)購入中環中心後拆售市場反應欠佳可見,甲廈市場亦在轉弱,「這批投資者買入中環中心的呎價是3.3萬元,借貸成本首年是7厘,第二年是15厘,加上經紀佣金的話,也即是說,他們一年後才沽貨成本呎價已升至逾3.6萬元,兩年後始沽貨成本呎價便升至逾4萬元,故他們應該急於減磅,但是放售逾兩個月,至今的成交不多,可見市場承接力不大」。

至於工商舖市場,由於對經濟景氣更加敏感,葉茂林現時亦不會沾手,「我目前在物業市場的策略是儲定銀紙,估計兩年後便可以執平貨了」。雖然看淡後市,但他目前仍持有約30億元本港物業(見表),部分出租予耀才,配合耀才的業務發展需要,故暫時不擬出售,「自用物業很難轉身,賣咗又要買番,搬來搬去亦很麻煩」。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]

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