陸振球:樓價高企 拉長養兒期

文章日期:2018年7月28日

【明報專訊】香港私人住宅樓價高不可攀已是眾所周知的事情,近日兩宗二手居屋和公屋成交,卻告訴大家,就連這些當初只為較低收入人士或家庭興建的住宅,其二手價也已升至嚇人,其中旺角富榮花園一個中層單位以1065萬元轉手,成為全港首個千萬元「居屋王」,沙田公屋顯徑邨一個高層單位亦以高達665萬元售出,榮登全港最貴「公屋王」,呎價高達1.1萬元多!

香港永明金融今年4月12日至5月6日期間在香港進行「子女所想,父母必應?」養兒理財研究,透過網上問卷及面談成功訪問了690名父母及141名學生,調查父母及子女對養兒育女相關的理財項目期望及看法。其中受訪子女表示未來10年最希望實現的目標,當中佔59%表示為置業(圖1)。不過,不說上述旺角富榮花園破千萬元的二手成交暫仍是居屋的個別例子,根據香港置業統計,現在二手居屋的平均成交價也已接近528萬元(圖2),亦非一般年輕年可以輕易負擔,有關調查便顯示只有25%的年輕人有信心自己能獨力達成「上車」目標,同時高達49%希望父母從財政上協助(即所謂靠父幹)。

僅25%年輕人有信心獨力「上車」

中國人常說「養兒一百歲,長憂九十九」,上述調查中的父母,不單認為養兒育女需供書教學,原來有高達29%的父母認為,即使子女有第一份全職工作,仍要繼續在財政上定期支持子女,更有7%的父母即使子女成功置業,仍要繼續金錢上的幫忙(圖3),如子女仍未買樓呢?原來更多達41%的受訪父母正在計劃或甚至已開始為自己的子女置業作儲備!

子女就業 父母仍需操心置業

說回年輕人未來十年的目標,買樓置業是首位,進修只排第二,結婚則只排第四(原來買樓重要過結婚,又或買樓未必是為了結婚),創業更只排第五!或許,在香港就算創業成功,也不一定可以買樓?

其實,現在不單是一般年輕人創業難或不想創業,就算是富二代,雖然有父母資金支持,也未必有興趣做生意。筆者最近和朋友brainstorm,朋友說他認識不少富二代,對做生意都不感興趣,而是最喜歡將手頭資金放貸收息,因為可以收到息率高到一般人難以想像,個別例子是以三個季度收息,每個季度收10厘,即三個季度合共收30厘,並再加3厘作「埋單」,以年度計化年回報接近五成!

那不怕有風險嗎?朋友說富二代會這樣計數,如同時借出5宗貸款,就算有1宗收不回,整體計算仍可圍到數,所以那些富二代不怕做放數云云。筆者聽到後心想,能一年可付接近五成息率支出,除了是作江湖救急之外,還有什麼生意可承受如此高息率,聽說有可能借上借,是大耳窿借錢後以更高息放貸,又或是做其他的不道德生意?

其實,上述以為只要做得多便可將風險打散的想法,也令人聯想起10多年的美國次按風暴,當年一些ibanker想出將資產打包以債券方式發售,以為如此可以分散風險,最終還不是出了事?其實,上世紀七八十年代也曾盛行垃圾債券打包,最後又是一場金融風暴避不了,最近內房發債也相繼開始出現違約,亦很令人擔心。

「呼吸PLAN」催谷銷情 埋下炸彈

其實,香港不少新盤也是透過提供超高借貸,代理更美其名為「呼吸PLAN」才有好銷情,始終有一天,出得來行,遲早要還!

最近有議員提議調高專業投資者定義門檻,指自2003年即個人專業投資者要擁有800萬元的投資組合,這個定義15年來未隨物價上升而改變,有傳證監會在明年將檢討,認為要提高才可對投資者有保障。

如不是所謂專業投資者,便不能涉足不少基金和被視為較高風險的投資工具,不過,是否愈多錢便代表投資者愈成熟?比方說,最近又再鬧得沸沸揚揚的「美女」倫敦金騙案,被騙者是否沒有錢?以往不少大投資者也中招的Accumulator,也是專業投資者才有資格玩,還不是一樣出事?

首期門檻高 小市民失入市機會

反而,有關限制令到一些有知識的成熟投資者,可能只因資金不足而不能參與,情形就如政府限制物業按揭成數後,富人仍可輕易買入心儀物業投資,沒錢的一般小巿民,卻被逼要以更高呎價去買銀碼更細的劏房,甚至沒有入巿機會,如樓巿愈升,便變成富者愈富,貧者愈貧,這樣公平嗎?

事實上,早年可以九成按揭買樓時,巿民只要有能力供樓,便可買樓不用捱租,但今時今日,不說單單樓價高造成買樓難,人們儲首期也愈來愈不容易。

[陸振球 樓市解碼]

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