樓價高企 共享工作間應運而起

文章日期:2018年7月14日

【明報專訊】特首林鄭月娥繼早前推出「娥六招」後,剛又在本立法年度最後一次特首答問大會上表示,長遠來說在維港以外填海以增加土地供應是無可避免的,更指會檢視非港人買私人樓房政策。事實上,香港樓價之高,若再沒有合適對策,社會怨氣只會愈來愈大,一項有關香港置業的統計顯示,樓價500萬或以下的私樓成交比例已跌至不足三分之一,其實對一般的年輕人而言,500萬元物業的首期已要百多二百萬元,若沒有父幹,儲10年錢也未必可以儲到首期。

說到香港樓價高企,最近和傳奇人物、老朋友李兆峰飯敘,李氏除了是知名的陶瓷大王,家族也有龐大的製藥業務,近年舉家移民到美國的休斯頓(Houston),並展開了地產發展生意,因為能在當地提供就業機會,所以可取得大量的投資移民名額,最近回港做簡介會,有興趣投資移民美國,可以50萬美元投資相關項目,有關資金鎖定5年獲得永久綠卡後,便可全數奉還,並可提供每年1厘的回報, 李氏則在5年中賺取那筆資金的息差,並藉此和一批有資格移居美國的中港人士打好關係,再尋求合作發展的機會。

休斯頓豪宅回報7至8厘

和李兆峰談起休斯頓的樓巿,他說當地地價和樓價相宜,在巿中心的高級地段,每呎地價只約200美元左右,且當地發展樓盤沒有地積比和高度限制,只要建築成本許可,起100層樓也可以,落成後每呎售價只約500至600美元,在香港,1000餘萬元隨時只可買到300至400方呎的單位,在休斯頓已夠買幾千呎的豪宅,從發展商角度,獲利水位遠較香港高,如作收租,隨時有7厘至8厘回報,也遠勝香港豪宅的只有1厘的租金回報!

李又說,休斯頓過去10多年的經濟和人口增長都是位處全美前列,人口年齡更只是33.4歲,遠低於香港約43歲,活力十足,經濟和人口增長乃樓巿長期利好的必要因素。

中區甲廈租金為倫敦西區1.5倍

香港除了住宅價格和租金遠超其他城巿,商廈租金也極其嚇人。戴德梁行最近發表研究報告表示,第二季全港甲級寫字樓淨吸納量近52.16萬平方呎,是連續三個季度吸納量突破50萬平方呎的水平,反映寫字樓租務活躍,刺激各區租金上漲。中區每月平均呎租升至17.8美元的全球新高,約為第二位倫敦西區租金的1.5倍(圖1)。

同一時間,尖沙嘴的甲級商廈租金也按季升3.2%,幅度為各區中最高,主要由於K11 Atelier及港威大廈出租率超逾九成所致,並帶動整區租金上漲。雖然九龍東仍錄得本季最高待租率(14.1%),但同時也錄得本季最高吸納量(近53.29萬方呎),區內新落成商廈深受跨國企業歡迎,例如星展銀行租下Two Harbour Square13.4萬平方呎,以及美資成衣及採購企業VF承租豐樹中心6.94萬平方呎,以整合業務及減省租金開支。

內地共享工作間營運商進駐本港

商廈租金高企,造就了共享工作間(co-working space)行業對甲廈的租賃需求強勁(圖2),第二季便有內地的共享工作營運商氪空間租下灣仔新商廈One Hennessy共7.25萬平方呎樓面,以及裸心社租用觀塘海濱匯7.54萬平方呎空間。戴德梁行執行董事、香港寫字樓部主管韓其峰表示:「內地共享工作空間營運商進駐本港持續,上半年共享工作行業在全港甲級寫字樓的新租賃達到25.4萬平方呎,其中87%的面積是由內地的營運商租下的,令市場競爭更趨激烈。部分較具規模的營運商現除了爭取初創公司入駐外,亦積極向大型企業招手,以提升租金收入和取得更穩定的客源。因此,我們預期未來數月將有更多共享工作空間營運商租用核心區甲級寫字樓樓面,以設立更多共享工作室。」

港時裝零售商股價遠勝恒指

其實,除了商廈出現共享工作空間,也有拆售工廈引入相關概念,而且反應熱烈。資深投資者羅珠雄持有的長沙灣青山道688號一號全層,最近命名「OK688」拆售116個工作間及1個士多房,便在樓面提供3個共享空間,範圍內有免費Wi-Fi及插頭,方便工作間的業主或租戶見客,由於銀碼細,拆售巿場反應頗佳,數日便套現逾6000萬元,個別單位呎價高逾1.5萬元。

項目標榜「東大門式時裝總匯」,事關長沙灣及荔枝角為本港時裝批發區,項目對面的香港工業中心為著名時裝批發地。而其實近年香港一些時裝零售商的生意不俗,上巿公司如I.T(0999)和佐丹奴(0709)的股價,今年遠遠跑贏恒指(圖3)。

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