宏利謝企剛:內地樓市不會硬着陸 連串手段為擠走泡沫

文章日期:2018年7月12日

【明報專訊】過去5個多月中美貿易戰由醞釀至爆發,恒指由高位下跌近一成半,多隻龍頭內房股股價從高位下跌兩成至四成(見表),是否預示內地樓價將掉頭回落呢?宏利資產管理大中華區股票執行總監兼高級組合經理謝企剛在專訪中分析,近日中央在內地一線城市執行「限價」政策,在三四線城市為「棚戶改造」(下稱棚改)閂水喉,均不利內房股盈利,故目前宏利低配內房股。但他強調,上述政策均有助擠走內房潛在泡沫,亦反映中央有很多手段可調控樓市,在人民幣匯價穩定的前提下,內地樓市不會出現硬着陸。

瑞信亞太區私人銀行董事總經理兼大中華區副主席陶冬去年8月接受訪問時表示,2003年是本港樓市的一個分水嶺,此前本港樓價與美國貨幣政策接軌,之後與內地樓價的關連度卻愈來愈高,過去15年北水持續流入將本港樓價大幅推高。因此,若能前瞻內地樓市走勢,對判斷本港樓市後向有很大幫助。

謝企剛表示,內地樓市在2015年無疑曾出現隱憂,三、四線城市住宅庫存高企,惟隨着中央2016年起在這些城市加快推行棚改政策,向原本居住在當地棚戶、受清拆影響的居民作出現金補償,他們拿着這些現金購買私人住宅,間接為內房去庫存,故庫存現已回落至健康水平。根據《中國百城住宅庫存報告》,截至今年4月底,百城新建商品住宅庫存總量為4.3386億平方米,環比減少0.7%,同比減少7.9%,屬連續33個月同比下跌,三、四線城市庫存更減少至近9年以來的低位。

庫存回落 有條件為棚改閂水喉

內地奉行社會主義市場經濟,中央為了支持部分盈利及回報較差的基建或民生項目,可以作出一定程度擔保,促使銀行就此批出貸款,讓這些項目取得融資順利上馬;過去兩年人民銀行便加快向國開行和農發行等投放抵押補充貸款(Pledged Supplementary Loan、PSL),讓這些政策銀行進行棚改專項貸款的發放。

上月底有報道指人行就棚改的PSL「閂水喉」,拖累內房股股價顯著受壓。謝企剛分析, 隨着中央過去兩年積極推進棚改政策,內地三、四線城市住宅庫存現已回落至健康水平,若中央繼續放水的話,有關樓價便會快速上升,吸引內房股加快投資,可能再次造成庫存高企的隱患,故他認為是次調整政策屬合理;他表示,是次中央並非叫停棚改,而是減少現金補償,改為由政府提供住宅安置受影響的居民,這對內房股的當地銷售無疑帶來負面影響,也會令棚改的進度減慢,「以前是補錢,目前是補屋——這樣棚改的流程肯定會拖長,因為居民獲補償一間屋不喜歡的話,可以等一段時間後再選第二間;補錢便最簡單了,政府畀一筆錢棚改戶後,他們喜歡怎麼花費,政府是不會管制的」。

一二線城市住宅一直供不應求

謝企剛表示,和內地三、四線城市早前需要去庫存不同,一、二線城市住宅近年一直供不應求,中央近年積極推出政策調控樓市,從奉行多年的限購,到近月出台的限價,希望避免樓價升勢過快,「近月中央正在逼地產商在北京等一線城市限價賣樓,即新盤每平方米售價不可高於指定價格,因此目前在北京新盤銷情屬『秒殺』,一開盤便悉數售罄,擬置業者爭崩頭搶籌,希望可以憑籌搖號取得買樓資格,原因是只要買新樓後按規例持有逾3年後再以市價放售,基本上一定賺錢;此情况與在本港買樓穩賺類似,稍有不同的是,香港樓價上升的根本原因是供應不足,政府並沒有要求發展商限價賣樓」。

限購限價 擠走泡沫

有分析認為,內地樓市牛市持續20年後,目前樓價已升至偏高水平,出現不少警號,例如租金回報率已降至僅1厘多;加上內地銀行一直寬鬆審批按揭,估價進取,未有為借款人進行真正壓力測試,擔心隨着中美貿易戰開打令內地經濟增長放緩,樓市將經歷熊市洗體。

謝企剛回應說,隨着按揭佔整體貸款的比例愈來愈高,內銀近年在審批按揭、尤其是一線城市按揭已趨於嚴謹;至於內地住宅租金回報率偏低,而且遠低於按揭利率,的確反映泡沫正在形成,但他相信中央早已關注此問題,近年從限購到限價希望減慢一二線城市樓價升幅,並且不鼓勵企業進一步投資房地產,「假如中國政府明天即時取消限購及限價政策,我估計一線城市樓價隨即上升兩至三成,所以這是一個受控制的環境(controlled environment),而非自由市場(free market),中國政府很了解樓價泡沫此一潛在風險,近年亦一直着手擠走泡沫,令泡沫短期爆破的機會減少」。

人幣急貶惹資金外逃 最大風險

謝企剛總結說,除非人民幣大幅貶值,觸發內地資金大舉外流,內地樓市泡沫始有爆破的風險。但他相信,經過2015年「8‧11」匯改人民幣短期貶值一成觸發走資潮,衝擊資產市場及影響實體經濟,中央管理層已汲取教訓,「好不容易才穩定了人民幣匯價,我相信不會再搞垮它了」。他又認同人民銀行行長易綱的政策取向,中國不會以貨幣貶值應對貿易爭端,「若人民幣大幅貶值,其他亞洲貨幣亦一定跟隨貶值,故貨幣貶值不能提升中國出口的競爭力,而且美國政府亦會批評中國借人民幣貶值來打貿易戰,令中美兩國關係只會愈來愈差」。

記者 葉創成

[名人樓市論壇]

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