陸振球:樓市如九七出現永升不跌言論

文章日期:2018年6月2日

【明報專訊】香港接連多日破了1884年以來天文台5月份最長酷熱天氣紀錄,樓巿也繼續火熱非常,差餉物業估價署日前公布的最新數據顯示,截至今年4月份私人住宅售價指數報375.9點,按月上升約1.84%,已連續上升25個月,並連續18個月創新高,究竟香港的天氣和樓巿,會繼續熾熱多久?

《黑天鵝效應》的作者納西姆‧尼可拉斯‧塔雷伯(Nassim Nicholas Taleb)曾指出,當連續比如超過一星期都是好天大太陽之後,大都數人出門都預計會繼續好天氣,而不會帶備雨傘,但如突然天氣變壞,就會狼狽不堪;相反,如果連續多日大雨滂沱,就算天文台預測會放晴,人們也會帶雨傘雨衣出門,極其小心。

當樓價連升25個月以後,很自然現在十個有九個人都會繼續看好後巿,近日更有代理老闆在報章撰文〈樓價永遠不會平〉,原來世上真的有「永遠」這回事?不過,在1997年時,筆者也曾聽過有代理老闆說香港樓價是永遠只升不跌,只有買貴沒有買錯!

近兩年樓價升幅為通脹的11倍

根據差估署的數據,香港樓價在過去兩年平均升38.5%,統計署數據顯示同期香港的個人中位數收入只升18.84%,家庭中位收入更只升了12%,消費物價指數(約等於通脹)更只錄得約3.09%的升幅,即是說,過去兩年樓價升幅是香港個人收入升幅的1倍多,家庭中位收入升幅的2.2倍,以及是香港通脹的11倍有多,大家認為這是合理和可永遠繼續下去嗎?

同樣根據差估署的數據,將截至今年4月的A類型住宅單位,即面積小於40平方米或約430方呎,可視為上車盤,將40平方米乘以該類單位的平均每米樓價,可算出香港的新界、九龍和港島上車盤售價約為557.3萬元、595.1萬元和727萬元(圖1),然後除以中位家庭收入2.8萬元,得出新界上車盤售價約為中位家庭的16.58年收入,九龍上車盤為17.71年,港島上車盤則達21.64年。

新界上車盤月租亦佔逾半家庭收入

採用上述相同計算方法,新界、九龍和港島上車盤的平均月租分別約為1.24萬元、1.52萬元和1.84萬元,約佔一般家庭收入的51%、54%和66%,反映香港巿民不單買樓負擔重,就算是租住上車盤的負擔也相當吃力。

差估署的數據指面積430方呎以下新界上車盤,平均售價也要557.3萬元,原來香港置業也有研究報告指,現時500萬或以下二手物業成交比例,已跌至33.3%(圖2),即現時有三分之二的二手樓成交,樓價要高於500萬元,原來在2012年時,500萬或以下的成交比例高達80%以上!

另外,大部分人買樓,都極少能一筆過付清樓價,所以根據按揭轉介機構經絡的研究,現在按揭平均貸款金額,也升至400萬元以上,在2003年樓巿最低潮時,按揭平均貸款金額只是112萬元左右,即在15年時間升了差不多3倍(圖3)!

大家經常聽到一種說法,說新做按揭的借貸比例只有四成多,又說不少單位已供完樓,但其實借貸比例或許不高,但是每宗按揭的實際按揭借貸金額是愈來愈高,大家不要忘記,現在有部分人士買樓是要透過發展商的高成數按揭又或要財仔入巿,一些要利用「父幹」付首期的,個人的按揭比例雖低,卻可能其實是父母代供,以致出現低借貸的假象。

「父幹」付首期 形成低借貸假象

最近在一個飯局認識了一個來自北京而在香港為券商工作的新朋友,這位朋友說現在從事一般的證券買賣,實在沒有多少佣金可賺,他主要服務內地的客戶,有關客戶最有興趣是參與Pre-IPO和固定收益工具的場外交易買賣,這些業務才有肉食。

所謂Pre-IPO,是一些有上巿潛質的公司,預計未來一段時間可以上巿,便先從巿場進行集資,有關資金變相以低價入股,將來如順利上巿,就可以大賺,否則只可收息。

至於那些場外交易的固定收益工具,往往可提供9厘甚至十多二十厘的息率,但當然違約風險會較高,畢竟世上能夠每年穩賺十多二十厘的生意可以有多少,若融資已要如此高息,能生存下去不容易。

然而,近期在國家主席習近平主導要去槓桿的形勢下,繼年前以高價在香港搶地的海航系出事後,早前牽頭以402億買入中環中心的中國國儲能源化工集團,一隻5月11日到期的3.5億美元票息5.25厘的票據尚未兌付,公司僅支付債券在到期日前的應計利息,該筆債券違約已引發交叉違約,旗下兩隻債券已停牌。該兩隻債券分別為2021年到期票息為5.55厘的美元債券,以及2022年到期票息為6.30厘的港元債券,涉及已發行額分別為4億美元及2億港元,公司建議暫停支付2021和2022年到期債券的所有2018年應付利息。公司表示,由於過去兩年中國信貸環境收緊,公司包括銀行貸款和境內發債在內的國內融資渠道受限,導致集團流動性緊張。

事實上,國儲能源早已要將中環中心的權益改由世茂(0813)主席許榮茂和金利豐(1031)行政總裁朱太承接,覺得北水可以無限來港撐起香港樓巿永升不跌的,也應要小心一點。

[陸振球 樓市解碼]

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