資深投資者林一鳴:月入3萬住戶增 主導樓市需求

文章日期:2018年3月29日

【明報專訊】根據美國市場研究公司Demographia的統計,截至去年9月底,本港樓價中位數對比居民收入中位數的比率高達19.4倍,連續8年成為全球樓價最難負擔的城市,可見已脫離大部分市民購買力;那麼為何樓價近月仍有力繼續破頂、屢創新高呢?擁有多個財經專業資格、曾在多間金融機構任職高層,並於近日出版著作《林一鳴的投資世界》的資深投資者林一鳴指出,2011年第一季至2017年第三季期間,本港每月收入3萬元或以上的住戶增加了53.7%或40.7萬戶(見圖),至116.42萬戶,成為過去7年樓市買方主導力量,支持樓價屢創新高。他認為,港府應該正視居民熾熱的買樓需求,加快填海、發展郊野公園及改劃土地興建住宅,大幅增加供應以穩定樓價。

今年以來本港住宅樓價升勢加快,中原城市指數上周五報174點,按周勁升1.9%,年初至今則上漲5.4%;而本周初豪宅及屋苑樓價破頂成交湧現,例如新地(0016)旗下北角新盤海璇實用面積1599方呎單位以1.05億元售出,呎價65,846元,為該豪宅成交最高紀錄;而同樣由新地發展的將軍澳晉海II實用面積343方呎1房單位,亦以696萬元獲買家購入,實用呎價高達20,300元,相信是該新盤去年9月開售以來呎價最高的1房戶成交。

此外,公屋成交價近日亦屢創新高,屯門良景邨良智樓實用面積715方呎未補地價單位,近日以326.8萬元易手,實用呎價4571元,創區內未補價公屋新高;已補地價的公屋就升得更厲害,例如在長安邨安湄樓實用面積443方呎單位,以488萬元成交,呎價約1.1萬元,打破該屋邨的紀錄。

6年間40萬戶變得「有本事」買樓

林一鳴分析,利用平均工資或中位數,去推論樓價已升到不能接受的水平,理論上的層面並不正確,因為目前港樓的需求,只集中於較富有的一群,在分析需求與價格關係的時候,也只應考慮有資格買樓的人。

林一鳴引述本港統計處的數據,全港住戶在2011年第一季和2017年第三季的收入分佈中,對於每月收入3萬元或以上的住戶數目,在2011年初是75.7萬,2017年第三季是116.4萬,6年半之間多了40.7萬戶,升幅是53.7%;而這40.7萬戶從過去「無本事買樓」變成「有本事買樓」,成為樓市近幾年購買的主導力量。而每月收入在8萬元或以上的住戶,期內增加69.3%或10.72萬戶至26.18萬戶,單是這批買家,已足夠買起期內大部分新盤。

年輕人靠父幹爭上車 樓價火上加油

除了上述高收入住戶的剛性置業需求外,林一鳴認為,目前在樓價處於歷史高位,仍按捺不住高追買樓的有兩類人,「第一類是80後及90後的年輕人,由父母支付首期,購買400萬至600萬元的物業,他們的父母擔心今日不買私樓的話,日後同一筆資金可能連公屋也買不起;第二類是過去幾年出售自住物業後一直租樓住的無殼蝸牛,他們眼見過去幾年租金不斷上升,而且租樓等於幫人供樓,驚今日不買明日便買不到,現在衝入市場買番樓,不過價格就較幾年前升了不少,唯有住細一點和搬到較遠的地區」。

林一鳴認為,由於本港實際置業需求如此殷切,而且不論上任特首梁振英及現任特首林鄭月娥均未能夠大幅增加可以興建住宅的「熟地」土地供應,是近年推升樓價的主要原因(編按:梁振英及林鄭月娥分別於2012年7月及去年7月上任,此前中原城市指數分別報105.46點及160.05點,至今分別上升65%及8.7%)。

「生地變熟地」不足 形成供不應求預期

當中,梁振英從競選到上任以來一直把房屋問題作為施政重中之重,而在去年6月他最後一次以特首身分出席立法會答問大會時強調,其任內5個財政年度賣出的土地可建約5.1萬伙私人住宅單位,是前5個財政年度的2.5倍,預計未來3至4年一手私人住宅的供應量較他上任時高出任五成。林一鳴分析,梁振英任內的確把很多熟地在市場出售予發展商,加上發展商亦積極以其他方法取得土地儲備,而由熟地到住宅落成的建築期為3至4年,所以未來幾年每年可提供2萬至2.5萬個私人住宅單位;但他認為問題的關鍵是,梁振英任內沒有大規模填海、發展郊野公園或更改規劃作住宅用途,因此未能把足夠的生地轉為熟地,所以港府把土地庫內僅存的熟地在市場沽售後,未能補充,令市場出現土地供應不足的預期,促使樓價持續上升。

林鄭房策以置業為主 加劇需求

至於現任特首林鄭月娥在去年10月發表首份《施政報告》,已表明房屋政策以置業為主導,包括將「綠置居」及「白居二」計劃恒常化,並且以更多的「綠置居」取代出租公屋。林一鳴認為,現屆政府在未有方案可以提供足夠土地供應前,卻提出房屋政策以置業為主導,結果自然推高樓價;他又批評,雖然過去幾個月樓價屢創新高,但財政司長陳茂波在上月公布的《財政預算案》,在預算案的131至138點關於土地資源及房屋用地的章節,基本上都是舊瓶新酒,無法扭轉市場對住宅土地供不應求的預期,結果加快市民入市的步伐。

林一鳴總結說,港府應該正視港人熾熱的買樓需求,加快填海、發展郊野公園及改劃土地作住宅用途,大幅增加供應穩定樓價,才可平衡社會各界利益。

明報記者 葉創成

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