陸振球:落成量多年新高 樓價高處不勝寒

文章日期:2018年1月27日

【明報專訊】昨早運輸及房屋局公布,2017年全年香港的私人住宅施工量為17,000伙,按年減少8500伙或33%,有關數字似乎反映未來住宅供應量可能減少,令到筆者身邊的樓巿好友雀躍不已。不過,如細心察看運房局的數據,去年第四季私樓施工量卻由第三季800伙,飈升8.6倍至7700伙,似乎2017年的私宅施工量主要是前期減少,後期有急起直追之勢,隨時2018年的整體施工量又再急升。

事實上,截至去年12月底,本港未來3至4年一手潛在私樓供應量為9.7萬伙,與去年9月底數字持平,同於運房局提供相關數據以來的最高位,值得留意的是,已落成但未售出單位有9000伙,也屬於多年來的高位,而其實連同樓花貨尾單位,本欄上周已指出一手整體貨尾總數早前已超1萬個單位,為10年來最高。

早前在一個飯局和業界人士討論新盤貨尾單位上升的現象,有人認為,這代表新盤銷情放緩,屬樓巿的警號,但也有人說這代表發展商看好後巿,要價不要量,新盤貨尾增加其實是反映發展商看好後巿的「惜售」行為,到底誰對誰錯?

另外,運房局指去年第四季私樓落成量為4900伙,按季升19.5%,2017年全年落成量為17,800伙,按年升3200伙或22%。根據中原的統計,該行選取全港63個於2017年落成的私人住宅項目,計算出合共有17,791個單位落成,相對2016年的14,595個增加3196個,上升22%,和運房局提供的數據脗合,值得留意的是,此一數字乃是2004年(26,036個)後的13年新高。

多區私宅落成量見10年高

中原又選取九龍區15個於2017年落成的私人住宅項目,合共提供6683個單位,數字較2016年的3171個增加3512個,上升1.1倍,並且是自2004年(10,811個)後的13年新高。落成量較高的地區有長沙灣2238個、何文田1997個。何文田落成量是有紀錄以來的新高,長沙灣落成量是12年新高。

新界區則有22個項目,合共9655個單位;2016年有9175個,數字連續兩年高企於9000至1萬個的水平,預計未來幾年平均落成量會超過1萬個。2017年落成量較多的地區有元朗4194個、屯門1786個。元朗區的落成量是1997年(5186個)後的20年新高,屯門是2002年(2873個)後的15年新高。

至於港島區26個項目,合共提供1453個單位;2016年有2249個,按年減少796個或35%。落成量較多的地區有筲箕灣404個及西區357個。

上述數據反映去年不同地區的私人住宅落成量,為10多年甚至20年的新高,如果趨勢持續,除非樓巿有新增的強烈需求,似乎樓價再大升的空間有限。當然,樓價一日未掉頭下跌,仍可以是高處未算高,而香港樓價的「高」,除了是以每呎計算幾多錢之外,相對港人收入的比例,也是高處不勝寒。

研究機構Demographia的最新報告指出,以香港一般住宅單位價格除以家庭中位年收入計算得出的樓價負擔指數再創新高,達19.4倍,即以香港的一般家庭收入,要不吃不喝不花費、儲錢儲足逾19年才可買到一個普通住宅單位,而這已是香港有關數據連續8年處於全球第一位(圖1及圖2),相比之下,2002年只是4.6倍!

樓價增長遠超收入 應提高警覺

筆者一直指出,隨着經濟增長和人口收入增加,如土地不是無限的增加供應,樓價長線趨於上升,相信沒多大異議,也不是大問題。然而,當樓價升幅以倍數拋離一個地方的經濟和收入增長,便屬不正常現象,須加以警惕。

Demographia數據反映,香港的樓價升幅的確拋離香港的經濟和收入增長(圖3)。這可以有不同解釋,包括之前土地供應不足以應付人口增加,以及外來人口和資金湧入香港的物業巿場;當然,息口長期低企甚至出現實質負利率,以致造成投資和投機需求等。不過,如果土地供應已明顯增加和息率趨升,未來香港樓價會否不斷拋離港人的收入增幅呢?

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