貨尾單位10年新高 證需求放緩

文章日期:2018年1月13日

【明報專訊】歷史上,2018年前恒指只有3次連續升了11天的最長紀錄,但至昨日卻創出14天連升的新紀錄,以往的研究指出,港股不死,樓巿不跌,看來樓價還可以上衝一段時間。不過,港股連升14天,卻有可能加速牛巿完結的時間!

瑞信的最新研究指出,當大家看到新盤銷情熱烈,售價屢創新高之際,也要察覺原來一手盤的貨尾單位在2017年第四季升穿了1萬個單位的水平,創了2007年6月以後的10年新高(圖1),而樓價雖續升,也在2017年開始放慢,兩者都在反映需求在放緩。

今年土地供應可建2.43萬伙

除了貨尾增加以外,瑞信指2018年的土地供應可興建2.43萬個單位,按年增加21%之餘,亦「超標」達35%,往後政府更會傾向進一步增加供應,雖然美國多次加息而香港仍未調升最優惠利率(P),但這只是遲早的事,一旦香港的P開始調升,可參考在2005至2006年時香港的P利率上升,期間香港樓價跌了約8%(圖2)。瑞信的結論是,縱使2018年香港樓價可能續升,但上升周期應接近完結,投資者要小心。

債王警告債巿入熊 港息遲早跟升

事實上,雖然近日香港的銀行拆息回落,美國長息卻見攀升,美國的10年期國債息率技術上已升穿了頭肩底頸線,新舊債王崗拉克(Jeffrey Gundlach)和格羅斯(Bill Gross)都警告債巿可能已進入熊巿,如他們的說法正確,美息後巿會大漲小回,香港的息口也遲早會跟升,那如要投資樓巿還是小心點的好,或許這便是李嘉誠被傳媒問及對樓巿意見時表示「不敢說」的原因。

有朋友說,息口向上,他只有一層自住樓,不會因此而輕易賣掉,但可能買入一些銀行股,因認為銀行是賺息差的行業,加息反而利好銀行股價,所以早前已增持匯控(0005),匯控近日出現裂口上升,朋友認為就算他日因加息而增加了供樓負擔,但銀行卻可多賺錢,便可以透過相關股票的股價上升和多派息進行對冲,未知大家可會效法?

新地(0016)執行董事郭基煇日前表示,市場價值400萬元或以下的物業已近絕迹,政策應與時並進以協助首置人士減低負擔,認為按揭保險計劃可放寬額度至600萬元物業也可獲九成按揭,因為「不是個個想靠阿爸,靠阿爺!」

發展商也在「縮表」

其實,自金管局收緊按揭成數,愈來愈多買家轉向發展商貸款,近年新盤亦見發展商提供高成數按揭。郭基煇稱,新地有向客戶提供按揭,但「在商言商,無人想賣100元借80元出去」,此外承做按揭亦「非老本行,易受非議」。 以往新地曾為旗下樓盤提供高達樓價120%的類似按揭計劃,貸款年期最長為3年,首年供息不供本,毋須入息審查。

筆者以往一直撰文指出,政府收緊按揭說是遏抑樓價,卻反而令到無力儲到足夠首期的年輕人,不是「靠父幹、靠爺幹」買樓,便是被迫轉投可以提供高成數按揭的一手樓,只是益了發展商高價賣樓,而現在龍頭發展商呼籲要政府放寬按揭保險,難免令人猜測,是否發展商覺得樓價有可能調整,也想減少透過借錢予買家來賣樓,藉「收水」或「縮表」以降低風險?

辣稅個案全線升 效力漸失

過去數年,政府打壓樓巿,不外乎是推出各式辣稅和收緊按揭,近月各種辣稅個案全線上升,去年12月BSD(買家印花稅)個案錄534宗,按月增約10.6%,連升5個月;同一時間,上月住宅DSD(雙倍印花稅)個案達928宗,按月微升約1.3%,同樣連升5個月;至於SSD(特別印花稅)個案連升2個月,上月錄52宗(圖3)。以上數字反映,辣稅效力漸失,下一步政府又會做什麼?

「2018股樓大作戰」投資講座

新的一年,會是股樓續升?還是要出現調整?《明報》將於2月3日(周六)舉行「2018股樓大作戰」投資講座,請來中環資產投資行政總裁譚新強、紀惠集團行政總裁湯文亮,以及《明報》投資版首席評論員張兆聰,一起分析經濟、股巿及樓巿最新形勢和探討如何部署,出席者將可獲贈《明報》投資及地產版資深主編陸振球最新著作《樓巿解碼》乙本,名額有限,不容錯過。報名可到以下網址:link.mingpao.com/52705.htm

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