東亞銀行鄧世安:跨境資金倘流走 港樓勢調整

文章日期:2018年1月4日

【明報專訊】東亞銀行(0023)經濟研究部首席經濟師鄧世安早於2011年5月已指出,由於內地買家增加來港置業,令本港住宅變相「出口」,此趨勢料成樓市的主導力量。一如所料,過去7年樓價在北水推動下勁升近七成。他本周再接受訪問時指出,隨着內地與珠三角城市融合為都市群,內地富裕階層來港置業是大勢所趨,惟2018年須留意內地收緊居民境外提款,以及美國收緊貨幣政策令美資回流當地等因素,促使跨境資金流逆轉,樓價隨時出現調整。

鄧世安在2011年5月5日接受《明報》訪問時指出,「現時一個45平方米單位,樓價相等於家庭入息中位數約10倍,已接近1997年約11倍的高位」。他認為,過去工資增長速度快,可以支持高樓價,但近年工資升幅卻緩慢,與樓價脫節,惟內地買家扮演的角色愈來愈重要,所以香港樓價受本地工資及收入增長的制約正減弱。當時他亦分析,內地人在香港置業後,隨着高鐵落成,來港度假、自住會更方便,自然會進一步增加在港消費,對香港經濟有利,只要港府增加足夠土地供應,便不會怕內地人搶貴樓。

根據《2016中期人口統計》,本港家庭收入中位數為25,000元,較2011年的20,500元增長22%,惟期內樓價卻勁升逾五成;而樓價去年更上升近一成半,再次大幅跑贏港人工資,令買樓對大部分港人來說變得愈來愈艱難。

與此同時,港府早於2013年9月開始諮詢、2014年12月公布的《長遠房屋策略》提出,在未來10年(2015/16至2024/25年度)新增48萬個建屋目標,有關目標按年修訂,去年底公布未來10年(2018/19至2027/28年度)的目標卻不增反減至46萬個。

北水湧港大增需求 供應未配合

鄧世安本周再次接受訪問,重申他2011年的觀點,認為隨着港珠澳大橋及廣深港高鐵今年先後啟用,本港將加快與珠三角城市融合為都市群,廣東省居民、特別是富裕階層預料會經常來港,粵港兩邊走,成為近似本港居民(Quasi HK Resident),他們來港置業屬大勢所趨。不過他強調,與使用商業服務不同,內地富裕階層來港購買住宅,是在消費本港的社會資源,「住屋是很尖銳的問題,來自內地的需求增加,便與本土居民競爭」。他感嘆過去幾年港府沒有大幅增加土地供應,所以當來自內地的結構性置業需求在本港湧現時,難以令本港每個人均有所得益。

中央限境外提款 影響不容忽視

不過,鄧世安強調,即使隨着本港融入珠三角都市群,的確會為本港樓市帶來多一批用家及多一批投資者,但樓價自2008年金融海嘯後至今,已連升9年,累升逾倍,故此利好因素基本上已有所反映,而投資永遠是向前望的,樓價在2018年是升或跌,需要視乎跨境資金會否流走,「即使長遠來說有內地購買力支持,但本港樓價是否永遠不會出現顯著調整呢?我覺得不是, 因為近年樓價升勢主要靠資金推動,已脫離本地購買力,所以支持是薄弱的。假如中央收緊內地資金來港的渠道,或者一些醒目北水發覺本港樓價已經過高而開始沽貨,都可能令資金流向逆轉,導致本港樓價轉勢下跌」。

事實上,國家外匯管理局去年發布通知,規定個人名下的銀行卡(包括附屬卡)每年不得在境外提取超過等值共10萬元人民幣,若超過限額,本年及翌年將被暫停持卡境外提款,此新政策無疑可堵截內地居民跨境來港買樓的部分資金。另外,近日豪宅買賣暢旺,市場消息指曾於2011至2012年向嘉里(0683)購入7伙跑馬地紀雲峰的北京民企老闆劉錦成夫婦早前沽出其中兩伙,作價1.08億元,持貨6年僅賺25%。

另外,美國聯儲局自2015年底以來已加息5次,累計加1.25厘,本港由於銀行體系資金充裕未有跟隨加息;惟鄧世安預測,聯儲局今年仍會再加息3次,令美國與本港息差進一步擴闊後,本港年中將開始跟隨美國加息,全年料加息1至2次。再且,當局今年將會逐步增加縮表規模,而且特朗普稅改方案亦可能令美資由亞洲流走重返美國,若個別亞洲國家因此出現走資潮,本港作為國際金融中心,部分資金可能也會流走,對樓市自然有負面影響。

住宅註冊急升 兩類弱者高位接貨

另一重要數據是,本港去年一二手住宅註冊總宗數達63,753宗,按年上升11.3%,並且屬2014年以來高位(見圖)。鄧世安認為,在去年樓市高位接貨者中有兩批人值得擔心, 一是「靠父幹」借首期買樓的年輕人,二是經過連續多年零息環境後按捺不住買樓追求穩定回報的退休人士,他們的防守性均較弱,一旦樓價掉頭下跌,持貨能力不強。

綜合上述分析,鄧世安總結,來自內地或美國的跨境資金流向,將會成為主宰本港今年樓市表現的最大變數,籲密切留意有關走勢,尤其是擬置業者一定要審視自己的負擔能力,一旦息口上升是否可以應付每月按揭供款。

明報記者 葉創成

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