安泓:投資房託首選星港 美加息緩慢影響不大 回報遠勝收租

文章日期:2017年12月21日

【明報專訊】「買樓收租」一向為港人熱門的累積財富方法,但差餉物業估價署數據顯示,截至10月所有類別私人住宅租金回報僅2.8厘,低於日本以至不少東南亞國家。其實投資房地產信託基金(REITs)回報或更勝於收租,有研究機構指出,部分亞太區房託的股息率達到5厘至7厘,讓投資者同時擁有「財息兼收」的優勢。主力投資房託的安泓投資,其研究總監馬偉信認為,隨着新加坡經濟復蘇,當地房託是明年投資首選,並料可跑贏大市;而目前本港房託估值有折讓,亦具有投資價值。

研究機構Stansberry Churchouse發表報告,列出投資房託的五大優點,其一是回報吸引,目前亞太區不少房託股息率達5厘至7厘,在目前息口仍偏低的環境中更顯吸引,而且普遍國家規定房託一般需把最少九成應稅收益分發股東。其次是在稅務上,一般房託較上市公司少交一層稅款,意味投資者的稅務負擔較輕。

港房託較其他地區有折讓

此外,房託亦讓投資者既能如同業主般收租之餘,亦不用處理管理上的問題,例如翻新成本和更新租約等,而且讓投資者「擁有」平常較難負擔的豪宅。最後,租金收入和管理物業成本於中短期都是相對較易預計,如大部分商務市場租期一般為2至10年,意味投資收益前景較穩定。

至於風險方面,房託普遍的啤打系數(Beta)少於1,代表股價波動低於大市, 亦意味當市場調整時股價跌幅亦較小。

美國聯儲局上周宣布加息四分之一厘,傳統觀念認為加息不利高息股。對此,安泓投資的投資總監楊書健分析指,美國息口預計會緩慢上升,加快收緊貨幣政策步伐的空間有限,而且大部分亞太區房託市場租金上升,預計明年息口仍然溫和,對房託影響不大。惟他也指出,美國推行稅改後,跨國企業預料會重整供應鏈,或會影響房託股,這是由於亞太區不少房託股資產屬於物流及數據中心等,不過他認為重整需時,故影響亦會在較長時間反映。

網購僅打擊個別產品 商場仍旺

在整體亞太區房託股中,安泓認為本港和新加坡最具投資價值,當中後者更是首選。馬偉信分析指,隨着新加坡經濟重回正軌,資產價格有機會見底回升,明年當地房託大機會跑贏大市,當中看好寫字樓、工業和物流資產。

馬偉信續指出,香港房託平均估值較其他地區有折讓,反映市場未能完全捕捉本地房託股的投資價值。楊書健進一步解釋,除了領展(0823)外,大部分房託的取態都較保守,較少不斷更新投資組合,而且市場未能看見其增長,吸引力較低,故此估值普遍較低。他又認為,領展較能順應趨勢,如目前超過六成租戶為食店,因近年餐飲生意較好,取代了早年業務較好的珠寶店等。

至於在目前本港11隻房託中,哪一家具較佳投資價值?楊認為,目前領展估值公允,如投資者追求穩定和收息,建議購買大型房託。他稱本港未見有任何一間房託表現較差,房託本身擁有透明度高於股票的優勢。楊指出,有被市場忽略、估值存在折讓但管理層和物業質素皆優良的中型房託;而小型房託估值折讓較高,投資者要視乎是否計劃長線投資,才決定買入。

租金趨升 零售類房託看高一線

近年網上購物風氣盛行,為傳統零售業帶來衝擊,並或影響零售房託。楊書健認為,網購對貨品單一的商店影響最大,如CD和書店等,但不影響對整體商場的需求,如亞馬遜亦要開啟實體店。他料下一波新科技衝擊來自3D打印,長遠會影響商場,如舖位大小等。

楊書健指出,在過去多年中,每個市場的零售類房託增長都是最高,因為加租容易,而且一般每5至6年便會翻新一次,即使面對上述科技衝擊,也不會用上額外成本。至於本港零售市場,他料明年大部分商舖租金會上升,因為本港零售周期一般為期3年,由2015年起的減租時期將會完結。

明年港樓料續漲 「納米樓」仍受捧

展望明年樓市,楊認為看不見令樓價下跌的催化劑,預料樓價仍會向上。他稱目前樓市情况與10年前不同,現時有大量「港漂」來港,平均每年新增約5000名內地年輕人來港包括碩士生及專才等,這類人對「納米樓」需求大。他又指即使供應增加也遠遠不足夠,而且未來1至2年供應以小型單位為主,根本不足以滿足傳統結婚上車需求。

明報記者 王俊騏

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