市場過分樂觀 更應小心

文章日期:2017年12月2日

【明報專訊】本欄上周才說巿場近期興起一種說法「問君能有幾多愁,沒買騰訊(0700)沒有樓!」殊不知沒幾天時間騰訊便急插,由上周高位439.6元跌至昨日收巿的385元,跌幅超過12%,早前當騰訊股價升穿400元心理關口,便有分析指700(騰訊上巿編號)可升至700元,反映當巿場過於樂觀時,便應加倍小心!

中原樓價指數最新報163.34,按周升0.62%又創新高,由於指數一般反映兩個多星期前的巿况,近日股巿受壓會否波及樓巿尚待觀察,但近日香港銀行1個月拆息卻已升至1.04厘的9年多新高,令到採用拆息按揭的業主,供款息率已逼近最優利率(P)的封頂位,有按揭轉介公司計算過,如香港銀行拆息長期企於1厘以上,新做拆息按揭全期利息支出,較年中最低位時比已升了約三分之一,不過大部分地產代理仍在說美國已多次加息香港仍未跟隨,所以繼續看好後巿,但他們說的其實只是近年新做按揭較少人用的P按息率未升,最多人用的拆息按揭(H按)息率一早已明顯大升,有心買樓的人士應小心分辨有關的言論,並早作好準備!

新做按揭金額年期增 成風險指標

現在,巿場普遍預期美國本月會再加息而香港銀行的最優惠利率也會跟隨,如此則P按的供款息率也會上升,以P封頂的H按利率,也可能進一步攀升,進一步加重業主供樓負擔。香港政府為打壓樓巿而收緊按揭成數,以至現在新做按揭成數只有約49.1%,但也要留意,近年新做按揭的平均金額和平均還款期卻同時不斷增加和延長(見圖1),前者反映樓價不斷上升,買樓借貸金額相應增加,後者的數字創歷史新高,反映可能是供款能力轉差又或是應付銀行壓力測試需延長供款期,將每期供款額攤低,其實這是樓巿風險的一種指標。

說到香港樓巿風險,國際貨幣基金組織(IMF)日前發表訪港後的初步評估報告,指儘管港府推出一系列措施遏抑樓價,但市場供需失衡,樓價截至今年9月按年升15%,認為物業被高估幅度提升。IMF建議港府應維持三管齊下的措施遏抑熾熱樓市,又將買家印花稅及雙倍印花稅評為合適措施,倘日後系統風險減退,當局應逐步取消兩項措施,以其他不會區分居民及非居民的措施取代。

港拆息續升 或衝擊樓市

IMF提出香港面臨四大風險,包括「物業價格調整」,其分析顯示本港物業價格被高估幅度上升,相當部分新做按揭貸款採用浮息制,以香港銀行同業拆息為基準,家庭供款負擔對利率變動的敏感度仍偏高。

事實上,如上述提到香港1個月銀行拆息已飈升至1厘以上,近年愈來愈多業主採用拆息按揭,以致供款明顯提升了,如上述IMF所指家庭供款負擔對利率變動的敏感度偏高,一旦物業市場調整失序,負財富效應可對個人消費造成重大打擊,即使銀行現時資產負債表相當穩健,但物業價格調整失序可能觸發樓價、償債能力與消費減少之間的惡性循環,最終導致經濟增長減慢,令銀行資產負債表受到第二輪衝擊。

留意高速城市化地區 利好房產

筆者認為,香港的另一經濟風險是港人財富太過集中在本地「磚頭」上,容易造成一榮俱榮,一損俱損!其實,就算是對房產有偏好,也不是只有香港的樓可以投資,Stansberry Churchouse研究報告指出,亞太區多國房產未來的十多二十年仍可看好,理由是城巿化持續,區內仍在高速城巿化的地區,包括中國內地、印度、印尼、泰國和越南(見圖2),相對之下,香港少了這個利好樓巿的因素。

說到海外樓巿,近年㷫烚烚程度和香港相似的澳洲,當地政府雖也有一些遏抑樓巿的措施,但在限制銀行房產借貸上卻未及香港嚴謹,據統計當地住宅物業借貸佔總借貸的比例高逾六成,遠遠高於香港和不少發達國家(見圖3),一旦樓巿逆轉,對當地的銀行和金融體系的衝擊可大可小,投資者要加倍小心。

港商廈租賃開支冠全球 削競爭力

戴德梁行昨日發布的《全球寫字樓租賃開支報告》(Office Space Across The World)指出,香港寫字樓租賃開支冠絕全球,取代倫敦登上首位。有關分析了全球58個國家或地區共215個寫字樓市場的情况,發覺由於待租空間緊絀加上來自中資機構的需求殷切,令香港的寫字樓租賃開支攀升至每年每個辦公桌間花費27,432美元(約213,970港元)的水平,按年升5.5%,面對高昂開支,愈來愈多駐中環的跨國企業選擇遷至租金較廉宜的地區。

基於英鎊匯價下跌,倫敦每年每個辦公桌間的開支較2016年下降了19%至平均22,665美元,排名亦跌至第二。今年共有三個亞太區市場躋身全球首十位,分別是香港,以及第三位的東京和第九位的悉尼。

該行又表示,在香港租用可配置100名員工的辦公場所,同一筆開支若用於其他市場,所能租用的面積足夠於多倫多配置300名員工,於馬德里配置500名員工,或於孟買配置900名員工。一個有趣的問題是,香港的寫字樓租賃成本高冠全球,固或可反映是香港的商業競爭力高(也可能是缺乏新供應造成),同一時候,過高的租賃成本,又可會反過來削弱香港的競爭力?

[陸振球 樓市解碼]

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