嘉湖上車盤估值5年升九成 分析﹕首置計劃難令樓價回落

文章日期:2017年10月5日

【明報專訊】強調為管治注入「新風格」的行政長官林鄭月娥,將於下周發表任內首份施政報告,市場關注「首置上車盤」措施。本報抽取十大屋苑合共60宗銀行網上估價個案,除發現5年來全部均錄得升幅外,更以細單位升勢最為凌厲,其中天水圍嘉湖山莊有2房戶,由5年前估值僅227萬元,升至最新估值達428萬元,5年來升近九成,升幅成為十大屋苑之冠。

明報記者 謝穎怡

回顧前特首梁振英自2012年7月上任後,5年來一直強調房屋政策為「重中之重」,故先後推出多項辣招,如「港人港地」、將首個「置安心」項目轉租為售,更於今年4月收緊以「一約多伙」措施等,惟對樓價僅有短暫影響。本報早前挑選十大屋苑共20伙單位,透過三大銀行匯豐、恒生(0011)和中銀香港(2388),進行估價的60宗個案,所有個案估值均較梁振英宣讀任內首份施政報告前高出12%至89%不等。

跑贏同屋苑大單位估值

十大屋苑中,以新界區大型屋苑表現最為突出。有「上車樂園」之稱的天水圍嘉湖山莊,位於賞湖居2座一伙實用面積449方呎F室2房戶,恒生最新估值428萬元,實呎9532元,與5年前估值227萬元比較,單位期內升值201萬元或近89%,升幅高於屋苑一伙實用635方呎高層3房戶,該3房戶同期估值升幅近65%。

另一熱門上車盤沙田第一城,以10座中層一伙實用面積327方呎H室2房戶為例,匯豐最新估值459萬元,較5年前287萬元上升60%。另一伙實用面積819方呎極高層3房戶,恒生最近估價1180萬元,較5年前估值870萬元高出36%。事實上,屋苑上月有一伙實用面積853方呎3房戶以1038萬元易手,成交價創屋苑標準分層戶新高,上述估值較屋苑新樓王更高出近14%。

第一城大單位估值高見1180萬

至於擁有鐵路沿線優勢的市區屋苑,如鴨脷洲海怡半島,屋苑10座高層F室一伙實用面積889方呎4房戶,中銀最新估值為1877萬元,較5年前高出逾45%,實呎達21,114元,高於屋苑上月平均實呎16,539元。

中大市場學系客座教授冼日明表示,梁振英任內樓價大幅上升,現時不少3房大單位樓價動輒逾千萬元,加上首期負擔重,對置業者來說入場門檻太高,故有不少人轉而購買實用面積300至400餘方呎細單位,在細單位需求大增下,帶動細單位估值升幅亦遠較大單位為大。冼續稱,雖然林鄭提出「首置上車盤」希望有助年輕家庭置業,惟其規模尚未決定,且落成需時,料短期內樓價走勢未有下調壓力。

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