樓市達人分析「後QE」市况 湯文亮施永青好淡角力

文章日期:2017年9月28日

【明報專訊】美國聯儲局量寬(QE)8年多以來令環球資金氾濫,投資者追捧實物資產保值,影響本港住宅樓價其間勁升逾1.7倍。不過,聯儲局上周宣布下月開始縮表,收回部分資金,將對本港樓市有何影響?本欄今期專訪兩名早年因QE買入不少物業至今勁賺的樓市達人——紀惠集團行政總裁湯文亮及中原集團主席施永青,為讀者剖析港樓去向。兩人好淡看法相反,湯預測,隨着聯儲局縮表及再加息,本港明年底前料加息1厘,拖累樓價下跌10%至15%;施預料,經過多年大印銀紙後,市場資金充裕,料投資者仍偏好物業,樓價短期續升。

明報記者 葉創成

湯文亮表示,2008年第四季金融海嘯爆發後,聯儲局已迅速將息口降至零,當局在2009年3月啟動QE,只是加碼救市,當時本港整體物業市道已有見底回升的迹象,惟不少投資者對此仍半信半疑,擔心會掉頭加息,沒有入市執平貨。他回憶,自己當時判斷,美國失業率高達雙位數,料聯儲局需要長期維持寬鬆的貨幣環境以支持經濟,低息屬長期現象,故此紀惠在2009年購入不少物業,尤其是甲級寫字樓。

另外,施永青於2009年2月接受傳媒訪問時亦曾建議投資者可考慮買樓作長線投資,主要原因是利息奇低,「揸現金無用,不如揸實物」,而在此後數個月隨着中原業務及樓市轉趨穩定,他也坐言起行買入不少物業作長線投資,與湯文亮一樣是過去8年半的QE大贏家。

湯料美息明年底前加1厘 港息跟升

今天,聯儲局終於收水,兩人又如何解讀?湯文亮認為,投資者不應低估聯儲局對貨幣政策正常化的決心,「美國8月失業率已降至4.4%,接近全民就業,與數年前需要休養生息的情況已不一樣。因此,聯儲局於2015年底已開始加息,下月啟動縮表亦是理所當然,因為低息及QE都是非常規的貨幣政策,例如病人的病情很嚴重時當然要食重藥,但當他的體質開始恢復,便應該減少食藥,這樣才能重返常態,否則下次他再大病時,可能食幾多藥都無用!」

根據聯儲局的最新預測,當局下月啟動縮表後,今年底將再加息1次,明年將再加息3次。湯文亮認為,由於美國經濟正穩步向好,上述預測很可能兌現,而隨着當局縮表抽走環球資金,對過去多年停留在本港的熱錢也會有影響,故今後美國每次加息,本港最優惠利率亦會跟隨上調,故至明年底前將加息1厘,拖累樓價掉頭下跌,他分析:「2009年首季以來,為何本港樓價大漲小回呢?因為低息及QE;而目前聯儲局已講明將加息及縮表,未來資產價格是應該下跌的,除非你不相信當局有能力進一步收水才作別論。」

加快發展商補地價 未來供應料增加

另外,過去多年港府手頭上的住宅熟地不足,令市場一度擔心供應斷層,是支持樓價急升的原因之一。惟湯文亮認為,近月港府已減少拍賣及招標住宅土地,改為與發展商達成更多補地價協議,反映官商正在「跳Cha Cha(恰恰舞)」,「你(發展商)肯補地價,我(港府)便減少賣地,你谷我縮」,目標是保持未來5至10年每年有約2萬伙私人住宅供應,港府便有足夠時間填海或開發郊野公園以增加長期住宅土地供應。

事實上,根據運輸及房屋局數據,截至今年6月30日,未來3至4年本港一手私樓潛在供應量高達9.8萬伙,按季增加2000伙,創近13年來有紀錄的新高,這亦是湯文亮看淡本港樓價的另一原因,「過去幾季私樓潛在供應量以每季2000伙遞增,主要反映新盤貨尾積累,而目前9.8萬伙供應其應已足夠滿足未來5年的需求,不是小數目。我覺得過去供應偏低導致樓價飈升,隨着供應日後陸續到位,樓價就會調整」。

縮表令債價跌 資金會否轉買物業關鍵

綜合上述分析,湯文亮預測,本港住宅樓價在明年底前將下跌10%至15%,中原城市指數料重返140點附近;作為比較,施永青對後市卻仍然樂觀,料樓價短期仍然睇升。

施永青指出,樓市永遠既有利淡因素也有利好因素,問題只是到底是哪一因素起關鍵作用而己,就目前市况而言,他相信隨着聯儲局啟動縮表,環球投資者會更傾向增持物業,是支持樓價短期繼續向好的重要因素,「在環球市場層面,經過美國多年來以QE印錢後,目前市場資金非常充裕。聯儲局日後若縮表及進一步加息,對債券價格影響最大,估計不少投資者會減持債券,轉為增持股票及物業,此一資產配置的變化,將是支持樓價繼續向好的壓倒性力量」。

施永青個人投資 物業佔比達35%

至於本港樓市,施永青分析,目前本港銀行體系存款逾12萬億元,較1997年的2.7萬億元增加3.4倍,可見市場資金非常充裕,故即使美國於2015年底以來已加息4次,本港至今仍有條件不跟隨加息。他續稱,即使本港未來1年或需要跟隨美國加息,但歷史數據顯示在加息周期初期樓價往往不跌反升,故加息此一因素料暫不會壓垮樓價。施永青總結道,他個人的投資組合「施房倉」,目前持有35%物業、35%股票、15%債券及現金,以及15%黃金,由於物業仍是最重磅的資產之一,此一行動亦證明他對本港樓市有信心。

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