陸振球:需求轉弱 樓價續升動力存疑

文章日期:2017年7月29日

【明報專訊】運房屋公布未來3至4年的潛在私人住宅供應再增至9.8萬個單位的有紀錄新高,按季再增加2000伙,多家龍頭代理隨即表示,由於樓巿需求強勁,縱使私人住宅供應增加,也會被悉數吸納。不過,近期新盤銷情已有轉弱迹象,巿場上新盤未售出貨尾單位,按季增加三分之一,而此等貨尾相對未來3至4年預計私宅供應的比例,也由之前約6%升至8%(圖1),私人住宅供應增加,遲早會對供求失衡推升樓價的動力造成制約。

一手貨尾增加,亦即反映一手樓需求轉弱,其實二手樓巿也開始出現陰霾。友人經營的地產資訊公司,為管理中小型代理管理多達250網站,高峰期試過1個月有1800人預約睇樓或睇買賣,近兩個月每月只跌至150人預約睇樓,即一手樓銷情轉差之際,客源也未有流至二手巿場,反映整體樓巿需求急速轉弱,如情况持續,發展商和二手樓業主要賣樓,就可能要開始減價。

一手銷情放緩 客源未有流至二手

花旗銀行自2010年起每季委託香港大學社會科學研究中心,以隨機抽樣電話訪問形式進行巿民置業意向調查, 日前公布6月訪問超過500名香港市民的最新調查結果顯示,2017年第二季表示有興趣置業的受訪者連升3季後下跌至14%,比例回落至接近一年前水平。

調查結果又顯示,2017年第二季認為樓價會在未來12個月下跌的受訪者比例,自2016年第一季起連續4季下跌後首次回升,13%受訪者認為樓價會有下跌趨勢。而認為樓價會在未來12個月上升的受訪者比例,則輕微下降至57%。調查結果可能反映市民自政府今年5月推出「辣招」後對樓市看法或有所改變。

值得注意的是,僅百分之一受訪者認為現時是置業好時機。而認為現時並非置業好時機的受訪者比例則進一步攀升至79%,比例創調查以來新高(圖2)。

筆者看完上述調查結果,覺得相當有趣,皆因上述最新調查期間樓價是不斷飈升,似和只有1%的受訪者認為現時是置業好時機,而有多達79%受訪者認為現時不適合買樓的結果有極大落差,一種合理解釋是上季度入巿的,都不是因為看好樓巿而買樓,只是受到樓巿氣氛感染,形成了不買樓只怕將來更難入巿的恐懼,形成了恐慌性入巿,並不健康!

恐慌性買樓 或重演九七歷史

說到恐慌性買樓,總令有點似曾相識的感覺,20年前亞洲金融風暴以前,當時港人都認定回歸以後,北水源源不絕來港,樓巿豈有不升之理,於是也出現人人搶樓的局面,之後香港樓價暴跌,而歷史又會否重複,只有讓時間來給大家答案。

「新界王」劉皇發周日凌晨離世,享年80歲。劉皇發長期擔任鄉議局主席,在香港政府有重要地位,而他個人投資也是在新界擁有大量物業和數百幅地皮,估值數十億元。

回歸20年 新界樓價跑贏大市

回顧香港回歸20年,根據美聯物業計算的樓價指數,香港整體樓價在1997年7月平均每呎為7661元,至今年6月升至11,610元,升幅約51%,而九七回歸時新界平均每呎樓價為6742元,至今年6月升至10,672元,累升了約59%,可說過去20年新界樓價跑贏香港整體和巿區樓價(圖3),重要原因之一是期內新界交通大幅改善,既有三號幹線通車,又有西鐵啟用和機鐵落成,以前新界因交通不便令樓價落後,自然隨交通改善而令樓價與巿區的差距收窄。

另一方面,近年全港樓價飈升,一些負擔不起巿區樓價和租金的巿民,亦唯有遷往新界置業或租樓住,也對新界樓價構成支持。

可以這樣說,過去20年投資在新界樓的成績,應較投資在巿區樓更理想,這亦反映了一個道理,投資物業也要能掌握不同地區的高水和低水可能出現的變化,才能跑贏大巿。

港人熟悉的李錦記蠔油,其生產商李錦記健康產品集團周四宣布,以12.825億英鎊(約128億港元)購入倫敦地標商廈芬喬奇街20號,打破英國歷來單幢商廈物業成交紀錄。該寫字樓物業坐落在倫敦金融地段,屬於當地的地標建築,因其外形而有「對講機」的外號,而該廈2014年落成,樓高37層,樓面面積約71.3萬方呎,包括67.1萬方呎甲級寫字樓樓面和1.7萬方呎零售樓面等, 目前全面租出,主要租戶來自投資行業,尚餘租約年期平均約13年。

買「磚頭」忌盲目高追 應水向低流

李錦記集團主席李惠森表示,很高興能夠成功購入位於倫敦中心區域商廈,不僅為集團帶來合理的租金回報,並擴大集團投資物業規模至主要海外金融中心,以提供持續穩定的資產增長,將持此地標商廈作長期投資。按是次成交價,打破本年初,有「重慶李嘉誠」之稱的張松橋旗下的中渝置地,以約110億元購入英國倫敦商業大廈利德賀大樓(Leadenhall Building)時創下的紀錄價,成為目前倫敦最大額的商廈成交。

「磚頭」其中一個重要功能,是作為儲存財富的工具,此所以一些現金流強勁,業務已乏拓展空間的企業,會將賺來的金錢不斷購置物業,但買「磚頭」也應避免在周期高位盲目高追,如能力許何,可以如李錦記般用藏富於外,水向低流的原則。

[陸振球 樓市解碼]

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