印度過江龍Mohinani:樓價不合理 等北水流走才入市

文章日期:2017年5月25日

【明報專訊】本港住宅樓價於2003年SARS以來大漲小回累積升幅逾4倍,今年以來更屢創歷史新高。印裔富商Mohinani Harry Hassomal的家族在本港已營商近半世紀,曾於SARS期間斥資數億元撈底買樓,對掌握本港樓市周期有獨到心得。他在接受訪問時分享置業經驗,過去一年內地資金持續湧入本港,令樓價升至不合理水平,他建議用家可等這些熱錢流走,樓價回落至合理水平,始入市買樓也不遲。

明報記者 葉創成

Mohinani Harry Hassomal的爺爺早於1969年已從印度來港發展,初期靠入口日本布匹在港銷售,賺到第一桶金,上世紀70年代已開始投資本港房地產,累積豐厚財富。Mohinani在2003年已參與家族生意,當時樓價於1997年見頂回落後已連跌超過6年,更爆發SARS疫症,悲觀情緒升溫,樓價進一步急跌,他拍板斥資數億元買入大量寫字樓物業及部分住宅物業,包括以呎價4000元買入中環美國銀行中心的兩層寫字樓,「我們是在市場出現恐慌時才入市買貨的投資者(Distressed Asset Investor),即是無人買的時候我們才走去買。因為我們相信,做任何生意也好,賺幾多錢是以你的買入價計算的,只要你能夠低價買入優質資產,日後的盈利就會增加」。

SARS呎價4000元買美銀中心

根據代理數據,美國銀行中心寫字樓呎價現已勁升至3.5萬元;而鄰近的美利道商業地皮於5月中更以232.8億元、樓面地價逾5萬元批出。不過,Mohinani於2007年已悉數沽出美銀中心兩層寫字樓,呎價約2萬元,較買入價勁賺約4倍,而SARS期間買入的大部分物業,亦已於同年沽售。

上述物業若持有至今善價而沽,盈利肯定更加可觀。Mohinani承認,2008年金融海嘯後,內地隨即推出「4萬億」救市措施,令本港樓市的調整期遠較他預期短,令他來不及在低位買貨,「2007年我已預計到有大事發生,所以沽出大部分香港物業,結果2008年亦爆發金融海嘯,但當年本港樓市調整的窗口期(Window)很短,無機會畀我入返場」。

2013年底5億沽上環酒店

雖然Mohinani在2007年沽出SARS期間買入的大部分本港物業,惟同年他亦以約2億元買入上環干諾道西95號的一幢酒店,至2013年底始把該酒店以4.88億元出售予開源控股(1215),食正期內自由行旅客爭相訪港、酒店價值水漲船高的大升浪。

談到當年高位沽貨的心得,他仍然津津樂道,「由我2007年購入該酒店開始,愈來愈多內地旅客訪港,酒店出租率不斷改善,每晚房租亦上升至800元,與其他地區的五星級酒店相若。我沽貨的時候(2013年底),該酒店出租率已差不多100%,無得再好;如果出租率是90%,便仍有10%改善空間,但100%便已經去到最頂,既然有買家主動洽購,當然是收成的好時機」。

本港一般打工仔沒有Mohinani的雄厚資金可以投資寫字樓及酒店,但買樓上車做業主,卻是不少人的心願及奮鬥目標,而且可能是他們人生中最大的投資,故此亦必須審慎行事。記者請教Mohinani,今年以來樓價屢創歷史新高,港人若有自住需要,目前是否應該追價上車呢?他教路,可考慮先等一等,待日後樓價出現調整後再買也不遲,「過去一年有很多內地資金流入本港,令本港住宅樓價升至全球最高,我覺得這是不真實的。如果這些北水明日便被『閂水喉』,要班資回朝調返大陸,本港樓價會怎樣呢?我覺得只要北水一停,樓價就會跌」。

業主防守力強 SARS式跌市難重演

不過,Mohinani強調,隨着近年本港樓價破位而上,金管局期內亦一直收緊按揭,故目前大部分業主的按揭貸款佔樓價比率(Loan to Value Ratio)並不高,防守力強;故他認為,若有人期望樓價像1997年至2003年般大跌七成,是不切實際的想法,「我估計半山區的豪宅最多可跌三成,但中細價樓的跌幅會比較溫和」。

Mohinani認為,假如樓價回落至合理水平,用家可以先買細價樓上車,「首次置業應該先買細價樓,樓價跌少少便當交租囉,反正樓價長線看升」。

Mohinani又向年輕人分享自己家族的成功之道,「成功沒有特別的方法,但你一定要相信自己的能力,而且要勤力工作累積財富,不可以坐喺度等中六合彩;機會總會出現的,最重要是你日後見到機會時要好好把握」。

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