陸振球:「一順一逆」 推升香港樓價

文章日期:2017年5月13日

【明報專訊】近年政府打壓樓巿的兩大招數,一是推出各式辣招印花稅,同時也不斷收緊樓宇按揭,但後者卻有不少後遺症,就是令到一般人更難儲到首期買樓,於是乎一些買家唯有買入銀碼較細但呎價卻較高的細單位,一些買家在正常途徑儲不到足夠首期,又或銀行未能提供足夠按揭,於是便轉移目標去買發展商透過旗下財務公司提供高成數一手按揭的新樓!

先說辣招稅,去年11月政府再加辣,向非首置住宅買家一律徵收15%的印花稅,結果導致大量「一約多買」藉以少付新辣稅的買樓個案激增,至上月政府終出手堵塞漏洞,管它是否首置,總之是「一約多買」便要付新辣稅,之後有關成交佔新盤比例即急跌,新盤銷情也降溫(見圖1)。

至於透過發展商財仔的高成數按揭入巿情况卻未見收斂,根據中原地產的統計,2017年落成的新盤由財務公司承按的有821宗,涉及買賣合約金額61.02億元,分別佔15.5%及16.4%。至於2016年落成的新盤,由財務公司承按的有814宗,涉及買賣合約金額96.82億元,分別佔8.7%及11.6%。數字反映新盤一手買家第一按揭市場,財務公司的市場佔有率有上升趨勢(見圖2)。

財仔新盤按揭急升 恐成計時炸彈

大家認為,什麼人會採用由發展商財務公司提供的一按?要知道,有關按揭的成數雖較高,往往是樓價的八成半或以上,但利率也會比一般按揭高2厘,且年期較短,相信需要申請有關按揭的人,一般是張羅首期有困難,才不得已付高息,如是投資的話,其入巿成本便會增加,如是用家,現時一般住宅的租金回報率約兩厘多,但發展商財仔提供的高成數按揭,要付的利息可能要4厘至5厘或更高,那除非認定往後樓價和租金會不斷急升,否則付高息供樓,未必比租樓更划算!

更令人憂慮的是,用了發展商財仔提供的高息按揭,日後負擔不了要斷供的機會也會較高,成為樓巿的隱藏計時炸彈,事實上近期巿場拍賣的新樓銀主盤也開始增加!

對於發展商來說,他們如是由銀行取得融資來提供高成數按揭,一來可將未能提供相似按揭的二手樓的買家搶過來,既有利新盤銷情和可以賣樓賣得更貴,二來也在買地賣樓的正常收益以外,再賺埋按揭息差,那實在要多謝政府不斷打壓樓巿!

金管局收緊地產商融資 後知後覺

其實,銀行也可能是被逼要借錢給發展商的財仔去提供高成數一手按揭,原因是既然二手樓按生意難做,但銀行水浸,總得為資金尋出路,於是唯有錢借給發展商的財仔,同一時間,原來銀行也積極借錢給發展商高價搶地,到了昨天,金管局似乎才後知後覺地終於出招收緊貸款準則,包括限制認可機構向地產商提供購地的融資上限由地價成本的50%降至40%,建築成本的融資上限由100%降至80%,同時若發展商向置業人士提供按揭貸款,將影響認可機構對其之信用評級,變相提高有關融資成本。

金管局副總裁阮國恒昨就推出新指引作出解釋,指截至今年3月底的數據,香港銀行業對本地發展商的貸款約5400億元,佔整體在香港使用的貸款11%,他認為這是一個較高的比例,發展商紛紛借出高成數按揭貸款,也屬高風險的業務,因此要推出措施控制銀行對發展商貸款的風險。

匯豐銀行前副總經理劉智傑也曾撰文表示,近月中資如海航等內地發展商以癲價來港投地,如本地銀行向他們融資,實乃涉及高風險,呼籲金管局要看緊香港的銀行相關貸款,大家認為今次金管局同時出手要求銀行調低地皮的融資上限,會否有助冷卻地價,甚至樓巿?

金管局只能管到「小氣候」

中國社會科學院科學部委員余永定最近在第六屆中美經濟學家學術交流會表示,數十年來,中國保持了「雙順差」,亦即一直在積累大量的低收益資產(美國財政部債券),同時又在積累高成本的負債,造成了資產負債管理失當,而中國正由「雙順差」變為「一順一逆」,順差乃來自經常帳戶,逆差則來自資本帳戶(見圖3),逆差原因是資本外逃,並在多國購置房產而把樓價推升。

筆者認為,金管局只能管到香港融資的「小氣候」,內地發展商來港高價搶地,卻是由余永定所說的「一順一逆」的「大氣候」所造成。或許,當中國能有效控制資本外逃之日,才是香港樓價能真正冷卻下來之時。

樓價瘋漲! 如何部署?

《明報》將在5月27日舉辦「樓巿大時代之攻守兼備 進退有道」投資研討會,請來身經百戰的百億舖王黎永滔、九龍站大業主兼在多國有地產發展經驗的江雅琦,以及多本地產暢銷書作者陸振球,一起分析樓巿最新形勢,出席者可獲贈陸振球新書《樓巿大時代》(圖)乙本,詳情及報名:link.mingpao.com/50858.htm

[陸振球 樓市解碼]

按揭計算機
樓價
按揭成數
按揭利率
還款年期
購置該物業閣下須準備
首期
銀行貸款額
代理佣金
厘印費(SD)
所需現金總額
每月供款