惠記單偉彪:美矽谷房產 回報較港合理

文章日期:2016年3月3日

【明報專訊】美國樓價近年見底回升,不少本港上市公司投資當地房產項目越洋尋寶,當中,惠記集團(0610)上月宣布斥資4.47億元向朗詩地產(0106)購入美國加州矽谷房地產項目30%權益,雙方將合作發展該項目。惠記副主席兼行政總裁單偉彪接受專訪時表示,矽谷目前住宅樓價每呎僅700美元(約5460港元),租金回報率達3厘至4厘,與香港比較屬合理水平。他預期當地樓市未來幾年仍可穩定增長,集團投資的矽谷項目可望於2019年前售罄,未計利息成本的內部收益率(Internal Rate of Return、IRR)高達15%。

標普Case-Shiller美國全國樓價指數於2012年3月134.07點見底後,去年底收報182.75點,反映美國全國樓價在3年9個月勁升36.3%。單偉彪表示,美國樓價於2008年金融海嘯爆發急跌近四成後,近年開始穩步回升,故集團於2014年開始已開始以被動投資者方式,伙拍當地發展商投資洛杉磯、侯斯頓及三藩市的3個地產項目,「美國發展商通常只佔某一項目一小部分股權,跟着向其他基金或投資者『籌款』合作發展。兩年前我們見到當地樓市已趨穩定,下跌風險不大,便分階段投資了3個地產項目,每次出資1000多萬美元,佔項目10%至20%股權。」

單偉彪透露,惠記投資美國房地產項目,目標未計利息支出的IRR為15%(即每投資100元每年預期可取得15元回報),在扣除每年5厘的借貸成本後,每年目標淨回報率達10厘。他認為,受惠於美國樓價上升,上述3個項目於今年底至明年陸續出售,反應料理想,有機會達到未計利息支出的IRR達15%的目標。

先投資3個小項目 再押重注矽谷

惠記過去兩年投資美國房地產摸着石頭過河取得初步成功後,上月加大投資力度,向在美國房地產有多年開發經驗的朗詩地產購入加州矽谷房地產項目30%權益,該項目將分3期開發3層式組合排屋、3層式小型排屋及3層式大型排屋,預料2019年悉數落成及售罄。

單偉彪表示,該地皮位於蘋果公司、Google及Facebook的總部附近,同區樓價目前僅每方呎700美元(約5460港元),主打單位面積1000至2000方呎,售價約70萬至140萬美元(546萬至1092萬港元),租金回報率則達3厘至4厘。有關數據令記者感到驚訝,因為雖然本港樓價過去半年已從高位回落近一成,惟市區上車盤呎價仍高達1萬多元,是矽谷樓價一倍有多。他回應說,只是香港人習慣了高樓價而已,美國人置業往往可以輕裝上路,「可能過去幾年見到香港樓價持續上升,大部分人才覺得香港樓價不貴。我們上述矽谷樓盤售價約100萬美元,是以年薪20萬美元的家庭為潛在客戶,即高收入家庭才買得起。因為美國人普遍只願意用三成人工供樓,最多只供十年,與香港人以一半人工供樓並且供足幾十年並不相同。」

美國人買樓遠較港人容易

近年本港樓價高企,無殼蝸牛上車難成為社會問題,單偉彪則認為,若參考美國人的取態,人生其實不一定要買樓,「美國不少人只是租樓,尤其是目前社會人口流動性很大,他們也不知道下一剎那會在哪一城市工作或居住,不似香港人一定非買樓不可。」

單偉彪最後強調,惠記為一間投資控股公司,除了去年投得屯門藍地石礦場業務外,主要透過路勁基建(1098)發展內地收費公路及房地產發展業務,及利基控股(0240)經營本港建築業務,近年以被動投資者的身分發展美國房地產業務,只是順勢而為,預料其不會成為集團核心業務之一。

明報記者 葉創成

[葉創成 名人樓市論壇]

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