「父幹」加按要小心 免影響退休

文章日期:2019年1月21日

【明報專訊】香港樓價之高舉世聞名,加上近年為打擊炒樓而實行的措施,加大置業的難度,年輕人如欲做業主,難免要向父母求助。父母愛惜子女之心人皆有之,不過,如果臨近或已屆退休年齡的父母,面對加息與樓價下跌的風險時,要小心衡量自己與子女的能力,以免退休生活被打亂。

撰文:李凱茵

雖然樓價正在下跌,但要在香港置業,仍非一般年輕人所能負擔。香港人喜歡儲「磚頭」,父母們希望子女愈早置業愈好,知道子女的難處,也不吝嗇出錢又出力幫忙。中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,父母協助子女置業的方法,不外乎真金白銀為子女付首期。現金不足的,就會以自身物業向銀行加按套現。如子女的收入不足讓銀行批出按揭,也會由父母做擔保人協助上車及供款。

獲批按揭成數或「打折」

銀行批出按揭與否,申請人是否有固定收入和還款能力是最重要的考慮因素。那麼,沒有收入的退休人士是否沒有機會獲批?王美鳳說,如退休人士本身有收租物業,銀行會把租金收入視為申請人的固定收入。不過由於租金收入始終有風險,所以銀行會「打折」,例如1萬元租金,只會計算7000元。所以,本身打算收租過退休生活的,不用賣樓也可以套現。銀行另一審批方法就是以申請人資產水平作計算基礎,資產包括物業、車位、股票、現金等等,按揭成數較低,首間物業限四成,第二間物業只限三成。所以,即使沒有固定工作收入,退休人士要加按物業也非無計可施。

退休人士申請加按前要考慮一個重要因素,就是年齡。王美鳳說,銀行批出的按揭年期,加上申請者的年齡,一般來說都是70至75歲。換言之,一位65歲的申請者,獲批的還款年期可能只有10年,還款期短變相令供款額加大。已退休或臨近退休的人士,須要根據自己年齡去計算還款預算。

還款期較短 供款額變大

香港去年步入加息期,樓市又正在下行,不免令人擔心供款增加及置業後樓價續跌的風險。有關息口,王美鳳認為香港今次的加息周期與以往不同,步伐緩慢。由於美國今年的加息步伐預計會放慢,所以香港即使再加息,加幅也會相當溫和,或不足半厘。然而,打算買樓的人士也不能掉以輕心,因為即使幅度不大,也要留意加息對供款及扣除供款後的生活開支帶來多大影響。中低收入人士收入基數較低,加息影響的敏感度會較大,因此計算供款預算時宜較保守,為自己預留多點空間。

樓價方面,王美鳳認為目前影響樓市的不確定因素較以往多,中美貿易戰及環球經濟放緩等因素影響力至今年猶在。不過,樓價累積了約一成跌幅後,個別區域的買家正開始蠢蠢欲動,所以估計若負面因素不再增加,樓價跌幅累積至15%後,跌勢會稍息並橫行一段時間,再看後市發展。同樣地,如要順利度過入市後樓價下跌的風險,王美鳳建議申請者在按揭成數方面不宜進取,保持健康的債務水平,例如供款佔入息比率不逾40%,保留較大的防守力。

[退休綢繆]

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