陳智鑾:夫婦聯名買樓 損失一個首置名額

文章日期:2021年4月19日

【明報專訊】本港房屋及按揭政策近年經常改變,作為新婚家庭必需留意。首先,按揭成數方面,自2019年10月開始推出按揭保險新例,800萬元以下最高按揭成數為九成;800萬至900萬元為八至九成,即最高可做720萬元按揭;900萬至1000萬元最高按揭成數為八成。

大家需要留意,根據按揭保險新例,現時申請人名義上可申請的貸款金額有所提高,但實際金額仍需通過壓力測試,即(1)每月供款不得多於入息50%;(2)現行利息加息3厘的壓力測試下,按揭供款不超過入息比率60%。符合以上兩個條件才算通過,該供款才算申請人可申請的最高貸款額。

最高按揭成數 要過壓測兩關

然而,在現今印花稅制度下,如物業以二人聯名持有,兩人在賣出物業前均不擁有「首次置業」的身分,將來想再買入新物業需要繳付15%從價印花稅,而且亦一併影響銀行按揭成數。因此,如果個人收入不足以申請高成數按揭,現時較為可取的做法是先用其中一方單名買入物業,再以伴侶作為按揭擔保人,既能提高申請人整體收入,按揭擔保人亦不會失去「首次置業」的名額。

使用按揭擔保人是否沒有風險呢?大家必須留意,作為某一宗按揭的擔保人,將來再購入單位時,之前作為擔保人按揭的每月供款,會被計算入供款壓力測試,例如擔保人按揭供款是每月1萬元,想買入的單位每月供款也是1萬元,申請人便需要面對每月2萬元供款的壓力測試,簡單來說,就是增加將來申請按揭的難度。另外亦須留意,作為按揭擔保人,如遇到欠款或延遲還款,同時會列在個人信用報告上,直接影響個人信貸評級,對將來申請各種貸款都有負面影響 。

一個600萬元的單位,最高可做九成、30年按揭,現行利息下每月供款約2.3萬元,按月供比例月入需達4.8萬元、按壓力測試計算則需要5.8萬元,兩項要求張小姐都不能通過,需要加入擔保人,該名擔保人每月淨收入必須為3萬元以上。另外,就算只支付一成,共60萬元首期,再加上印花稅、經紀佣金、律師費等支出,總共約85萬元,也超出張小姐現有的現金水平,更遑論要預留一筆備用現金作不時之需。由於張小姐提供的資料有限,只能作有限分析,但一般遇到資金不足的情况,最務實的做法是將目標改為銀碼較細的單位,如500萬元,或者推遲置業時間,利用更長時間累積置業首期。

信達興業董事資深物業投資者

[陳智鑾 理財信箱]