施永青:最惡劣情况已過 對港股樓不悲觀 - 20191008 - 報章內容 財經 - 明報財經網

施永青:最惡劣情况已過 對港股樓不悲觀

文章日期:2019年10月8日

【明報專訊】恒指上周下跌133點或0.52%,變化不大,市場焦點是港府上周五通過引用《緊急法》訂立《禁蒙面法》並於周六起生效後,對本港社會局勢及投資市場的影響。中原集團主席施永青在專訪中分析,本港局勢最惡劣的情况料已過去,他早前已買入一些港股,並認為樓市主要參與者相信本港及中央政府有能力控制局面,料樓價難大跌。另外,Michael Spence、Robert Merton及Bengt R. Holmstrom三名諾貝爾經濟學獎得主早前來港分析環球經濟及投資大勢,今期封面故事亦會詳細報道大師觀點。

明報記者 葉創成

2019年已過了3個季度,施永青在《Money Monday》今年首期(第181期,1月7日出版)的專訪中透露,他相信中美短期可就貿易戰達成和解協議,看好風險資產,故他在1月4日已將中原地產派發的部分股息買入盈富基金(2800)

恒指在1月4日收報25626點,跟着3個多月曾經出現升浪,4月15日最高報30280點,惟隨中美貿易談判於5月不歡而散,加上本港出現反修訂運動所引發的社會動盪,恒指過去5個多月由高位急回,上周收報25821點,與1月4日比較僅升195點或0.76%。至於盈富,期內上升0.9元或3.4%,升幅略勝恒指,主要反映市場預期盈富將於本季派末期息(去年末期息為0.79元)的因素。

早前高位沽盈富後 近日低吸港股

換言之,讀者若在今年初跟隨施永青買盈富持有至今,即使經歷港股今年以來先高後低,暫時仍然有利可圖;若能把握機會在4月高位沽貨,回報更可達兩成。施永青上周五下午出席「中原城市指數20周年呈獻——中原樓市片區研討會」期間接受記者訪問,談到他今年在港股的買賣行動,「之前有出入過兩轉」,換言之,他早前在高位沽出盈富後,近日亦在低位買回一些港股,他強調,雖然短期內市場仍然會波動,但認為投資者也不需要太悲觀。

上述研討會舉行期間,特首林鄭月娥聯同一眾司局長於下午3時宣布通過引用《緊急法》訂立《禁蒙面法》,並且於上周六凌晨零時起生效,大批示威者隨即上街抗議,港鐵當晚10時半起全線暫停服務,示威者於深夜堵路、破壞多間商店及銀行。除了施永青在港股的部署外,相信讀者亦十分關心他對本港局勢的最新分析,他說,「如果雙方不放棄使用暴力,悲劇遲早會出現,《禁蒙面法》會令事件加快,但凡事物極必反,去到某一極端後便會掉轉頭」。

港社會動盪過後 經濟料迅速復元

施永青強調,他相信大部分投資者早已預料到港府會訂立《禁蒙面法》,「因為若不這樣做便處理不了社會上的混亂局面」,而他估計「基本上香港最惡劣的情况已過去……目前所做成的混亂,基本上是有些人在局部地區不守法,由此牽涉的行業包括零售、餐飲及旅遊,但(只要社會回復秩序)有關不利影響料很快會淡化,本港經濟很快便會復元。我覺得本港的法治仍然運作得好,目前只不過是某一部分人在某一段時間內違法的行為,這傷害不了本港整體社會」。

目前無疑是本港回歸中國22年以來其中一個最具挑戰性的時間,施永青重申,他一直以來均希望雙方克制降低使用武力,現時他尤其希望示威者想清楚,若他們進一步將暴力升級的話,不論個人及社會均因此會付出很大代價,「一件事除了是非對錯之外,亦要考慮結果,若帶來的結果是對個人及社會均不利的話,我建議行動前要考慮清楚」。他強調,不相信亦不希望本港進入城市游擊戰的階段。

物業市場參與者相信 政府有能力控制局勢

中原上周五公布的最新中原城市領先指數(CCL),報182.24點,按周跌0.23%,雖然是連續6周下跌,但與6月底的歷史高位190.48點,亦僅微跌4.3%。上述數據,主要是反映9月9至15日、中秋節當周的具體市况;上周五訂立的《禁蒙面法》對樓市的影響,預計本月底公布數據將反映。

施永青表示,《禁蒙面法》出台前幾周,本港樓市其實有築底回升的跡象,「近日只要市場出現叫價低市價10%的筍盤,已經有買家出來接貨,其中將軍澳等地區的樓價更已出現反彈,由此可見,不論有能力買物業的人或擁有物業的人,目前未至於對樓市完全失去信心,因為他們基本上認為中國政府及香港政府有能力控制到本港局勢」。他補充說,中國政府近月已成功令今次本港社會運動在內地「消毒」,故目前內地大部分人、包括年輕人亦不認同本港示威者的做法,「中國政府主要考慮是穩定內地的形勢,跟着便可花多些時間處理本港的問題」。

部分港人移民不賣樓 等更高價售予內地人

政府統計處上周公布,8月零售銷售貨價值估計為294億元,按年大跌23%,而市場預期將於本月底公布的上季GDP數據亦會收縮,經濟轉差理論上不利樓市。

不過,施永青分析,由於本港樓價近年早已高至與港人購買力脫節,故此短期經濟表現並非是主宰樓市的關鍵因素,「目前本港樓價反映的是有錢人所積累的財富儲存方式的改變,即是有錢人如何處理手上的財富,這比起本港每季GDP升跌多少更重要,因為市場參與者所積累的財富是本港GDP的數倍」。

有分析認為,若本港社會動盪持續,部分港人將不希望子女留港升學,甚至舉家移民,屆時住宅放盤量便會增加,為樓價帶來壓力。施永青表示,上述情况是有可能發生的,但另一方面,中原亦有部分客戶即使移民海外後,亦無意沽出港樓,「他們擔心賣咗買唔返,等樓價再升後賣給大陸人」。

中小型住宅供不應求 料先見底

綜合上述分析,施永青總結,即使目前本港社會氣氛比較緊張,但預測樓價升跌不能夠以情緒去推論,亦並非視乎街上民眾的取態,最重要是看物業擁有者及準買家的意向,並謙稱自己亦低估樓市的韌性,「我年初與你做訪問時是看好港股多於港樓,但是樓價至今升幅(6.0%)跑贏恒指(0.76%)呢!(見圖)」

總結而言,施永青現時對港樓後市審慎樂觀,相信本季樓價只會緩慢下跌,若本港政局能夠穩定下來,中小型住宅更有望率先回升,「始終港樓仍然是供不應求,我相信香港人見到價錢若再跌唔落就會出來買貨,中小型住宅率先見底,之後市場才會留意大型住宅」。

[封面故事]