湯文亮﹕陳德霖沒扼殺年輕人上車機會 - 20190619 - 報章內容 財經 - 明報財經網

湯文亮﹕陳德霖沒扼殺年輕人上車機會

文章日期:2019年6月19日

【明報專訊】金管局總裁陳德霖退休,有報章替他做了一個專訪,當中提及金管局為了遏抑樓市升勢而推出的逆周期措施,究竟「是正是邪」,坊間有不同說法,有學者認為措施不能令樓價下跌,只會令年輕人上車更難。其實,逆周期措施對上車的年輕人影響不大,反而限制了已經有樓的業主多買一個單位,如果沒有逆周期措施,在供應不足的情况下,樓價一定會繼續上升,有樓的業主多買一個單位比較容易,年輕人上車更難,這種迂迴曲折的理論,一般學者是不會明白,只有以投資物業為生的物業投資者才可以領略到箇中道理。不過,他們很少會將自己的心得說出來。

倘沒推逆周期 樓價升更多

無論曾俊華、陳茂波抑或陳德霖都曾經在不同時間,不同場合表示如果樓價下跌,就會放寬逆周期措施,但這個承諾一次也未有出現過,理由是政府從未做到他們心目中的要求,就是提高供應量,沒有足夠供應量,樓價不跌,金管局當然不會放寬逆周期措施,因此不能說陳德霖扼殺年輕人上車機會。

很多人不明白,點解美國可以加息9次,而香港只是跟了「半次」,說穿了是很簡單,因為銀行錢太多而又借不出去,加息即是搵自己老襯,但如果政府提供足夠供應量,不但有更多人可以上車,而且樓價亦能夠保持平穩,銀行又可以輕易將存款借出去,跟隨美國加息就不是問題,香港的低息環境就會過去。所以,當供應充足,樓市將會受到雙重壓力,除了供應增加令樓價下跌,利息亦會增加,就算加息的幅度只是跟隨美國,借了500萬元的人每月就要多付8000多元利息,這對於勉強上車的人是一個很沉重負擔,樓價在雙重壓力之下一定會出現調整,這亦是我經常提醒大家在買樓的時候要注意借貸比率,千祈唔好超出自己能力範圍,最好不要採用高成數按揭,否則當樓價下跌,利息上升,很容易成為一個負資產者。

有物業投資者對我說,他其實是贊成逆周期措施,因為除了可以不用與實力不足的買家爭奪之外,利息亦慳了一大筆,而事實上大部分業主都是受惠於逆周期措施,不過他們不明白箇中道理,以為低息是必然的,如果沒有逆周期措施,他們現在最少要多付2厘年利率,報章說我替陳德霖平反,其實並不是,我只是實話實說。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說反話]