布少明:樓市要健康 需重啟換樓鏈

文章日期:2019年4月15日

【明報專訊】在外圍經濟趨於穩定及股市造成的財富效應下,樓市持續回勇,準買家及投資者紛紛加快入市步伐,刺激樓市再度「炙手可熱」。各發展商見機不可失,亦蜂擁推盤以食盡大市。短期而言,料將有逾3000伙新盤相繼登場,新一輪新盤大戰一觸即發。

樓市剛需強勁,樓價節節上升,細價樓及一些納米樓由於銀碼較細,往往是上車首選。在如斯熱燙的市况下,非但發展商開盤變得相對進取,而二手業主亦善價而沽,頻頻調高叫價。在盤源緊絀下,連「無樓睇盤」亦屢屢被快速吸納。

樓市緣何缺盤嚴重?歸根究柢,最主要的原因之一,是市場的「換樓鏈」幾乎被打斷。樓價高企令上車客只能選擇細單位。結果是,二手市場換樓鏈幾乎斷絕,上車客難以找到心儀的放盤,小單位二手成交價只能居高不下,市民只能一邊埋怨樓價高企,一邊鬥搶盤入市。

現時有部分地區的上車盤,已開始「進擊」600萬元的重要關口。這個關口的重要性非同小可。這對一般市民而言,是不多亦不少的金額。然而,600萬元以上單位,暫時只能承做六成按揭,首期大幅增加至240萬元,對一般市民而言,這是天淵之別,要儲到這筆首期非易事。年輕人要是沒有「父幹」,又可以如何上車?

政府推出各項辣招稅的原意,在於壓抑樓價,惟暫時來看是適得其反。其實樓市政策理應因時制宜,鑑於現時部分上車盤的入場門檻已達600萬元的八成按揭重大關口,個人認為政府應趁此機會,適時輕度鬆綁影響上車及換樓用家的按揭措施,又或者略為調整一下壓測的假定加幅,有助小單位業主換樓,重新盤活換樓鏈及整體樓市供應面,令樓市重回更健康發展。

美聯物業住宅部行政總裁

[布少明]

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